专家建议：眼下在北京买房二手房比期房更划算思维导图

轻涟低眉

2023-02-26

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就北京眼下的行市看，二手房与期房比较，东四环区域楼盘期房价格最高至三万，低的也近两万。而这一区域每个楼盘周边的二手新房价格，成交价平均要低于在售期房一到两成，如果你肯花精力并且运气不错的话，你甚至可以找到比这还实惠的房源。

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思维导图大纲

二手现房价格远低于期房价格这是北京眼下市场不争的事实。究其原因，我认为至少有以下这么几点：

首先，近两年北京房价飞涨的带动源头是新房楼盘，楼盘引领价格上涨，二手房价随后跟涨。近一、两年人民币升值预期、连续加息，同时国内经济持续高温，民间投资涌跃，而短期紧促的房产调控恰使土地和房源供应收紧，加上上海、江浙等地楼市示范效应等一系列因素，导致北京开发商愈发大胆叫高期房价格，在当年棕榈泉12000元、星河湾15000元、万城华府25000、南城星河城达到万元这些价位点上，如此高挑的价格依然被市场所接受，甚至受到追捧，京城楼盘叫价从此似脱缰野马一发不可收。开发商群起高抬价格制造了买家追涨的大势，小业主也随之跟涨二手房价；

其次，自前年以来由于各项有利于投资置业的因素叠加，而市场可供房源又不断吃紧，供不应求的局面使北京包括公寓豪宅在内的新开楼盘几乎都处于惜售状态。为了应对政府主管部门强制开售的政策，相当数量开发商采取了高定价以抑制销售速度的手段调控自己的企业运行节奏，但房子仍然被抢购一空。这又反而刺激了开发商进一步涨价的勇气，“得寸进尺”致使期房售价始终顶在买家最高承受价位点上，而二手房小业主除了暗自加油期房涨价持续、快速之外，绝无能力能领涨价格上升；

再次，北京、上海、深圳等城市已经绝对是投资客主导楼市，而投资客的赢点就在于能否第一时间抓抢住新开楼盘的优质户型。这一投资客的投资定律，使上述几城市新开楼盘大多处于开盘即被围抢的局面。新盘“开门红”会大大增强开发商的涨价信心，进而乘上涨价快车。而现在很多楼盘采用的刺激奖励老客户带新客户的销售手段，使先期买家也加入到促销行列之中，这样他们既能因介绍客户而直接受利，又能因后期买家源源不断涌入而在售罄前的涨价中获得长线收益。不夸张地讲，目前期房价格相当部分是被投资客炒高的，因此，讲求实惠的买家切忌跟随炒风，在期房高价位时进入；

另外，就北京楼市来说，买家非理性成分较其它城市要严重得多。由于投资客很高比例是来自非北京籍的外地人士，这些出手阔绰来自全国各地的买家经常性地给其他客户以“假象”和“错觉”，导致本应理智的客户失去理智，加上期房销售信息不对称，客户被诱导抢购的局面时有发生。这也是期房价格所以能被快速抬升的重要因素。反之，二手房在互联网支持下，中介竞争充分，信息完全公开，其价格基本保持在了一个公道的范围之内。

国庆节前，央行出台政策要求将购买第二套住房首付款提高到四成，并且利率大幅提高。这一政策对市场的影响可以说超过以前任何一次，说明政府调控楼市的方向已基本校正。从来自各方的信息看，这一有效的调控手段还只是第一步，如若再对投资购房无所触动，更严厉的调控手段将会接连不断继续出笼。现在，二套住房贷款首付提高政策已对市场显现出一定的影响作用，虽然长久效用还有待观察，但可以肯定其对期房价格上涨定会起到有效抑制作用。

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