购房者购买二手房三大提醒思维导图

蓝胖子

2023-02-26

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二手房

二手房陷阱防范

李先生是工薪一族，为了方便上班及出行，他把目光投向价格相对较低的。经过精挑细选，他选中了一套二手房，可是当入住后，他又后悔了。自成为房奴后，他在单位也遭遇一些变化，致使他手头总觉得相当紧张，而且因为他没有吃透二手房贷的有关政策，导致税费、利息都比别人要高。业内人士了解后，认为这是典型的没有很好了解与吃透房贷政策，很多购买二手房的消费者也存在相同困惑。因此，记者请中国银行祈福分行的刘经理作解答。

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选对银行

刘经理分析说，如何才能找到与自身状况契合的合作银行和房贷产品？房贷可操作点主要包括还款方式和利率品种的选择两方面。目前房贷还款有多种方式，一些银行还在不断推出房贷还款的组合品种，使用于不同的贷款者，只要挑选了与自己资金状况的品种，其实就是最合适的。

二手房的购买要比一手房的金融政策灵活得多，因为二手房往往要靠中介介绍可靠的房源，而大多数的中介公司不仅仅是帮你找一套房这么简单，他会为你提供贷款、过户等一条龙的服务。尤其是金融贷款，与中介公司合作的银行往往不止一家，而是包括除了四大银行之外的许多中小型银行，而这些银行的金融信贷政策会有更多的优惠。有时四大银行严格执行了国家临时出台的金融规定，而中小银行则会推迟执行。目前，“国十一”风声正紧，四大银行贷款也收紧，但四大银行之外的银行则不那么紧，有些银行甚至可以保证二套房有相当代理优惠的信贷政策。

例如，如果你选择二手房购买，无论是第一套还是老二套，中介可以帮你绕开四大银行，找浦发银行、广发银行等中小银行，寻找到首付二成、利率七折的房贷政策。这一点，对于就行不通了，因为新房的开发商，往往只与一家银行合作，缺小选性。

刘经理总结，贷款购买新房时，只能选择与开发商所销售的项目有贷款合作的银行，也就是说，贷款银行已经确定不能更改；而二手房贷款则不同，可以选择不同的银行、不同的房贷产品。

选对还款方式

刘经理分析说，李先生的压力增加的原因之一，在于他不该选择等额本金还款的方式。收入固定且未来预期较好，可选择月供，其中，等额本息月还款额固定，便于理财；等额本金初期还款较多，但可减少利息及后期压力，各银行都可选择；对于收入固定且收入较高的购房者，选择双周供还款方式更合适，因为双周供相当于一年偿还13个月的月供，还款压力较大，但可节省时间及利息。

对于收入不固定的购房者，建议选择还款自由行、等额递增、宽限期还款这三种方式，比如在贷款初期收入较少，但预期未来收入增加，可选择等额递增还款法。

选对中介公司

刘经理分析说，在买房的人中，大部分是外地年轻夫妻，大部分都是第一次买房，从李先生的购房经历来看，就知道没什么经验。根本不知道应该关注房屋的哪处，只是被中介和房主牵着鼻子走。他举例说，因为假如有一套房子是南北向的，所以中介就会选择上午阳光最充足的时候带人去看房，这时阳光洒满整个房间，作为购买者当然会很满意。

事实证明，扬长避短的道理，不是每个购房者都关注的。例如，这个房子市值11000元/平方米，如果你是卖方，他会告诉你，这个房子市值9500元/平方米，倘若你是买方，他会告诉你，这个房子市值12500元/平方米。这样一来，如果11000元/平方米成交，双方都能接受，他自己可以在其中大赚佣金。所以，无论你是买方还是卖方，都要以互换的身份去中介寻价，然后再估价自己买或卖的房子究竟值多少钱。

记者去年12月碰到的一则案例，也说明了这个道理。纪先生在番禺南国奥园的房子准备出手，因为赶上最后的政策优惠，卖房市场很好。消息刚放在网上，就有中介和个人找上门来。现在，该套房的二手房已涨到11000元/平方米，这个价格在半年前，纪先生是不敢想的。而现在，已有不少中介公司想代理该套房子，保证不低于11000元/平方米的价格卖出去。这样的中介，算是比较可靠的中介，因为你对市场的判断不会那么准确。

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