二手房龄最好在五年内购房你不能不知道猫腻思维导图

定格苍凉

2023-02-26

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二手房龄最好在五年内购房你不能不知道猫腻

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[提要]“十一”过后，王某从家里再回到北京，身份突然发生了一个变化。包里多了一个红色的小本本，手边牵着的人称谓变成了丈夫。

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“十一”过后，王某从家里再回到北京，身份突然发生了一个变化。包里多了一个红色的小本本，手边牵着的人称谓变成了丈夫。

回到位于18层的家，熟悉了一年多的东西在王某眼里有蒙上了一层奇异的色彩。

这套60多平的房子购于一年多以前。当时男朋友从大连来到北京工作，稳定之后，家里就拿出首付提议两个人先买一套房子。“没打算当作婚房的，当时房价一天一变，看得人胆战心惊，就想着早点下手。”当时1.2万/平方米买的房子现在的价格已经是两万了。

领了结婚证后，他们计划明年“五一”举办婚礼。婆婆告诉王某再回北京可以去看看房子，换套大一点的房子，正式办婚礼的时候好用。

婚房要跟红色有关

王某现在的房子以白色调为主，墙壁、推门都被漆成了洁白的颜色。最大的一个柜子是丈夫自己设计的，隔出了很多个小空间来摆放装饰品。

“婚房的话，最向往的就是装修了。如果是二手房，装修就更重要。”她希望能有一些红色的装饰来烘托喜庆的气氛。

王某最希望的当然是买套一手房，“装修的时候比较容易统一风格。”二手房也可以，但是“房龄”要在五年之内。“其实这不仅仅是针对婚房而言，对所有购房者来说，都应该考虑这个问题，因为直接牵涉到产权。”

交通是王某首要考虑的问题：“要在地铁边上，比较方便。”再有一个要求就是朝向要好。

一个周二，王某没去单位，就去附近的中介咨询了一下房子的事情。中介手上正好有两套房子，就带她去看了看。

“第一套格局太乱，没看上。第二套相对好点，但是户型也不是特别满意。”回去之后，王某算了一下，因为现在已经有了一套房子，虽然在丈夫一个人名下，但是按照新的规定，结婚之后购买的房子也必须按二套房来算。在天通苑看的这两套房子，第二套是1.6万一平米，首付必须五成外，每个月还得还贷五千多，“不想给自己这么大的压力。”如果房价超过一万三，王某就表示不能接受。

没有人怀疑政府调控房价的决心。王某决定攥着钱，再等等。她相信年底或者年初的时候，房价会有一个回落。

二次调控后“出手”多

京沪穗房价均涨

王某在观望，但是很多人已经出手。

根据北京市房地产交易管理网的数据，自10月20日加息以来，北京房市成交量却出现了上涨局面。

9月自北京二手房网签量创下新高后，10月二手住宅成交量为20011套，环比下降24.24%。而11月北京二手房成交量达到22906套，环比上涨14.5%。

从价格来看，10月北京二手房成交均价为11920元/平米，环比九月微跌。10月，在存量房的网签量中，60万以下的小户型领跑市场，无论是新发布数量还是成交数量都位列第一。从区域来看，朝阳区成交套数最高，而昌平紧随其后。

11月上海的市场相对北京就冷清了点。根据上海房地产交易服务网的数据，上个月上海全市共销售住宅15881套。从11月中旬截止到12月1日，上海市内环以内住宅均价为44490元，内外环间均价接近20000元，外环以外的均价为11288元。

截止到10月，今年广州一手住宅的成交均价是12187元，二手房均价是5249元。就十月来看，一手房的成交均价是15072元，二手房均价是5528元。

根据阳光[最新消息价格户型点评]家缘的市场报告，无论从交易量还是均价来看，10月广州市场都呈现出结构性上升态势。10月广州一手房交易面积为53.72万平方米，环比增加14.7%，成交均价15072元，环比上涨29.8%。

购房时你不能不知道的猫腻

每个中介都有无数手段告诉你购房时可以省下多少开支。

王某去看房的时候，遇到了一样的情况。根据新政，二套房贷按照基准利率上浮1.1倍，但是，一些中介向她保证明年年初的时候，利率可以做到基准。

在她和丈夫买第一套房子的时候，中介就开出过另一种省钱的办法。即评估的时候把房价做低，以少交契税。王某当时的房子一万二一平，中介将评估价做到八千多，但是因为当时契税本身就有政策优惠，最后，王某他们少交了几百块钱。

二手房交税的时候不是按照成交价格来决定，而是按照评估价格交契税。因此，签订两套合同就成为中介惯用的一招。一份合同是实际价格，另一份合同比实际价格低，在交税的时候出示。10月以来，国家契税优惠政策收紧，规定契税减免必须满足“家庭唯一住房”这个条件。二套房的契税现在按照3%来征收。

房贷政策越来越严厉的背景下，针对二套房首付的“对策”也越来越多。为了多贷款，有些中介还提出可以签订一份房价比实际价格高的合同以向银行争取到更高贷款额。但是，同时，中介也指出这种方法必须以强大的银行资源为依托，可以通过中介给银行一些好处来达到这个目的。

保险也成为新一个漏洞。贷款买房时，大多数银行都有规定必须同时购买“个人抵押贷款房屋保险”。在长时间的还贷期限中，如果出现变数，银行能据此获得保险赔付，借款人出险后也能保住房产。广州的一些中介就提出通过他们办理业务可以降低保费。

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