房东被法院强制执行，租客向法院or房东交房租？思维导图

茶饭无心

2023-02-26

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实践中往往会出现这样一种情况，租客本来应该按时支付房租，但由于房东在他案（该案与租客没有关系）中作为被执行人已被法院强制执行，执行法院的法官找到租客，要求租客直接将房租付到法院，不要付给房东。这种情况下承租人能否把房租直接付给执行法院？这个问题要区分情况进行回答。

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思维导图大纲

一、实体法上的依据

承租人基于房屋租赁关系向出租人支付房租属于履行房屋租赁合同的义务。从法律上讲该合同义务与他案执行中出租人应当支付给法院（准确的讲是申请执行人）的执行标的不具有关联性。显然两者不符合抵消的条件，因此承租人以此为由将房租付给法院的行为没有实体法依据。

《合同法》第99条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”

二、程序法上的依据

法院的执行行为大致分为：

1、强制查询（搜查等）；

2、强制保全（查封、扣押、冻结、扣留、提取等）；

3、强制执行（拍卖、变卖、划拨、交有关单位按照国家规定的价格收购、强制迁出房屋、强制退出土地等）；

4、强制限制措施（限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等）；

5、强制处罚（罚款、拘留）五种。

《民事诉讼法》第243条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需费用。人民法院扣留、提取收入时，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，被执行人所在单位、银行、信用合作社和其他有储蓄业务的单位必须办理。”

《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第36条规定：“被执行人在有关单位的收入尚未支取的，人民法院应当作出裁定，向该单位发出协助执行通知书，由其协助扣留或提取。”

执行法院向承租人作出裁定，并发出协助执行通知书，指令承租人将本应当支付给出租人的房租直接付给法院，承租人必须执行。但需要注意的是，承租人向法院而不是向出租人支付房租的前提是“已经收到执行法院的裁定书及协助执行通知书”。若未收到这两份法律文书，或者仅收到其中一份法律文书，承租人无权将房租直接付给法院而不付给出租人。

三、承租人已将房租付给法院的法律后果

承租人在未收到执行法院作出的裁定书和协助执行通知书的情况下承租人将房租直接付给执行法院没有法律依据。

《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

承租人直接付给执行法院房租，对出租人来说承租人实际上根本就没有履行合同义务，因此出租人可要求承租人继续履行（再次支付）。同时，可要求承租人承担合同中约定的违约责任。

承租人已经支付执行法院的房租可依据申请案外人执行异议程序进行救济。

《民事诉讼法》第227条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”

《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第73条规定：“执行标的物不属生效法律文书指定交付的特定物，经审查认为案外人的异议成立的，报经院长批准，停止对该标的物的执行。已经采取的执行措施应当裁定立即解除或撤销，并将该标的物交还案外人。”

总之，承租人擅自将房租支付给执行法院的法律后果只能由承租人自己承担，出租人不仅可要求承租人继续支付房租（包括支付给执行法院的部分），而且还可要求承租人承担合同违约责任。

（本文系汤容滨律师原创，请勿转载。）