未登记房屋租赁的效力思维导图

晚间拾梦

2023-02-26

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未登记房屋租赁的效力

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思维导图大纲

对此观点笔者不敢苟同，笔者认为应采登记对抗主义，其理由如下：

一、行政规章虽具有参照的效力，但因法律、行政法规、部门规章的效力层次不同，决定具体适用时的顺序不一样。法律是由全国人大常委会颁布的立法文件，效力最高。行政法规则指国务院法规，它不包括各个部门、各个地方所制定的红头文件，其效力仅次于法律。规章包括国务院部门规章和特定的地方人民政府规章，其效力又次于行政法规。在具体适用时，法律有规定的、首先适用法律规定;法律无规定的、行政法规有规定的，适用行政法规的规定，但该法规的规定必须符合法律的基本精神;法律、行政法规无规定的，规章中有相关规定的，在规章不违背法律法规的精神下可以适用，否则应当用法律的基本精神去理解。

三、建设部《城市房屋租赁管理办法》中对房屋租赁合同登记、备案的规定，是行政管理行为，而不是司法行为。新合同法判定合同无效的标准比经济合同法严格的多，以鼓励交易，充分尊重当事人意思自治为原则。限制了无效合同的范围，扩大了可撤销和效力待定合同范围。只有法律和行政法规的强制性规定可作为判定合同效力的依据，地方法规和行政规章，一般不能作为判定依据。对于未上升为法律和行政法规的某些强制性规定，由于关系到国计民生和其他特殊需要，最高人民法院目前通常采取发布有关司法解释的方式来解决这一特殊问题。建设部《城市房屋租赁管理办法》是部门规章，其房屋租赁合同登记备案生效的规定，尚未被最高院司法解释采纳。故依此得出合同不生效的依据不足。该规定是为了防止一房多头出租，加强房屋租赁管理的行为，登记起明示作用，产生对抗第三人的效力，所以它是行政管理行为，而不是司法行为。

四、从《合同法》的立法宗旨看，新合同法是注重鼓励交易，保证交易安全。假设未登记房屋租赁合同成立不生效，则发生纠纷诉至法院时，法院可要求双方去办理登记备案手续，使合同生效。可此时已发生矛盾，总有一方不愿让合同生效，故不会去办备案登记手续，此时租赁合同就是无效合同。根据法律规定，无效合同自始无效，处理时适用返还原则，恢复到初始状态，这样，不仅合同双方的交易目的不能实现，还浪费了大量人力、物力、财力，起不到保障交易安全的作用。

五、从未登记房屋租赁合同的实体处理看，也是无效按有效处理。如果一个房屋租赁合同，非因其它原因导致无效，只是未到房管部门登记备案被视为成立未生效合同后，通常情况是不会再去补办登记手续，此时合同无效，实体处理中，对实际履行部分按有效处理，而不是适用返还原则。

依据上述分析，笔者认为未在房管部门登记、备案的房屋租赁合同属生效合同，但不能对抗第三人的观念更加符合法律的基本精神，符合法律的相关规定，切合实际，被大家所认可。