小区地下车位有产权吗思维导图

补偿

2023-02-26

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小区地下车位有产权吗

小区物权

物业管理

小区的地下车位是否具有产权具体要看购房时开发商是否将车位的面积列入公共面积来出售，若列为，则所有业主具有产权，否则则归物业所有。接下来就由树图网的小编为大家带来的关于小区地下车位有产权吗的详细内容。

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思维导图大纲

一、小区地下车位有产权吗

1、购房时如地下车位面积已经列入公共面积被分摊，这类地下车位办不了产权证，属于全体小区业主所有，开发商无权销售，更无权转让。

2、如果地下车位建筑面积末分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。

3、部分地下车位属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。

二、案情介绍

甲公司系一电子商厦的开发商，2007年4月9日，甲公司向商厦全体业主发出公告，公开销售商厦附1层、附2层共150个车位的使用权。但商厦业主提出质疑，认为车位应属于全体业主共有，因此并没有购买意愿。2009年3月17日，甲公司在业主不知情的情况下将150个车位卖给了乙公司（系该商厦法人业主），随后乙公司又将车位全部低价卖给了丙公司，最终幕后交易暴露，业主为维护其合法权益，将甲乙两公司作为被告诉至了法院。

法律分析：《物权法》第七十四条第一款规定从保护业主的角度出发，对于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的所有权转让进行了一定的限制。第二款对“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”的权属也作了明确的规定，即属于业主共有。有人对该条文第一款的理解为：在没有满足业主对车位的需要之前，开发商与业主之外的人签订的买卖合同一律无效，从立法的本意上讲，该条文规定的不应当是业主的优先购买权。优先购买权指在同等条件下有权优先购买的权利，按此理论，如果业主以外的人出价高于业主就有机会购得车位，那么设立该条款来保护业主利益的目的也就无法实现了。律师认为《物权法》第七十四条对可以以出售、附赠或者出租等方式约定权利归属的车库/位实质上设定了两方面的限制：第一，必须是在建筑区划内、规划用于停放汽车的车位、车库。“规划用于停放汽车的车位、车库”意味着只有那些在规划时就是用于停放汽车的车位/库的所有权才受《物权法》第七十四条的调整，如果是规划用于人防的地下室建筑被批准改为临时停车位，在其本质上仍然是人防工程而不是停车位，不属于《物权法》第七十四条规定的可以出售、附赠或者出租等方式约权利归属的车库/位的范围。第二，必须“首先满足业主的需要”。对于此规定的理解应当为小区地下停车位（库）在数量上应当首先满足业主的需要，即有100户业主需要停车位应当首先满足这100户业主的需要，而不是业主享有同等条件下的优先购买权。在需要停车位的业主优先购得车位之后，开发商才可以将其余部分车位再售予业主之外的其他人。因此，根据《物权法》第74条第1款的规定，开发商处分车位的时候应当受到一定的限制，当车位不足以满足业主停车需要时，车位只能优先处分给业主，不能出售、出租给业主以外的人，以保障业主的利益。