地方政府如何利用适当的政策调控把房地产市场带入理性发展的轨道思维导图

浪够了就心伤了

2023-02-25

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在全国房市冷却之时，地方政府如何利用适当的政策调控把房地产市场带入理性发展的轨道？如何在稳定“支柱性行业”发展的同时保障市民合理的“居住权”？

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思维导图大纲

2008年以来，一向只涨不跌、成交旺盛的中国楼市出现了一些引人关注的变化。各地一手、二手房交易量出现全线低迷：来自住房和城乡建设部的数据表明，今年1月至5月，全国40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%。不仅各大中城市房价涨幅出现回落，由于开发商资金链紧张，一向红火的土地交易市场流拍现象也是此起彼伏在房地产市场下滑迹象的刺激下，一些地方政府悄然推出“暖市”优惠政策。9月初，西安市政府出台了《关于恢复房地产业发展的若干意见》，包括土地、公积金、税收、金融等领域的一系列优惠政策，其中最为引人注目的是对市民购买商品住房给予一定比例的政府财政补贴：西安市民在2008年9月4日至2009年12月31日期间，购买商品房均可在办理房产证时获得购房款总额0.5%至1.5%的政府补贴。按照今年上半年西安市商品房销售均价4340元／平方米计算，购买90平方米及以下面积住房，西安市民最高可获5859元财政补贴。

事实上，目前类似优惠政策正在许多地方低调推进。8月份，沈阳市政府宣布重启购房补贴政策，并提高住房公积金贷款的年限和限额。同样在8月份，为防止房地产销售持续回落，河南省政府宣布，自9月1日起，河南省居民购买商品房可减免房地产交易契税、降低首付房款、延长贷款期限等，同时可享受到商业银行所提供的房贷最优惠利率。

此外，今年下半年以来，厦门、长沙、成都等地也相继出台包括购房入户、免税降税、购房补贴等购房优惠措施，希望刺激房地产市场消费，挽回楼市的颓势。

动机和时机引发质疑

在各地政府密集出台刺激房地产市场的优惠政策的同时，不断有媒体和专家对其合理性提出质疑。尤其是西安的购房补贴政策出台后，引发了国内舆论的广泛关注，许多媒体将其解读为地方政府出手“救市”的信号，在网络上也引起了不小的争议。

有网民认为，用财政资金补贴购房者，这一政策具有“特惠”而非“普惠”的性质，对不购房者来说有失公平。政府更应当降低有关购房税费收取标准，而不是直接予以财政资金补贴。还有网民表示，西安市政府拿纳税人的钱救房地产商，刺激购房需求，阻止房价下跌，与中央调控政策背道而驰，这样是损害了老百姓的利益。

一些西安市民也认为，西安市的房价事实上还在上涨之中，政府应该把着力点放在降低房价上，这样才能真正给老百姓带来实惠。市民薛文说，西安市的房价去年以来上涨很快，从3000多元的水平一下上涨到4000多元，虽然涨幅不像一线城市那么大，但也超过了许多市民的预期。发放补贴固然是好事，但政府也应该想一想如何将房价降一降。

对于出台购房补贴等优惠措施引发的争议，西安市政府副秘书长肖争光表示，西安市作为受汶川地震之害较为严重的地区，“救市”的目的主要是消除市民恐慌心理，恢复受地震影响的房地产行业。

据肖争光介绍，由于建筑业增加值、房地产开发投资在西安市经济总量增长指标中所占的比例达40%，而地震导致的建设行业受损情况对全市经济增长指标的影响较大，因而保持全市经济持续健康发展就成为制定政策的初衷之一。

“房地产业是国民经济发展的支柱产业，其发展出现问题，政府有义务帮助解决。除了象征性的补贴之外，这次出台的还有一系列优惠政策，目的在于恢复整个房地产行业，而不是像外界所说那样‘托市’或是给房地产开发商输送利益。”肖争光说。

宏观调控中的地方政府角色

2004年以来，国家采取了一系列措施对房地产市场进行持续调控，从最早的“国八条”、“国六条”，到2007年对土地的调控政策和第二套住房贷款政策。随着这些“组合拳”累积效应的显现，中国楼市“只涨不跌”的神话终于开始冰消瓦解，房价开始出现松动迹象。

各地相继推出的一系列被解读为“救市”信号的优惠政策，难免有与宏观调控大环境“撞车”之嫌。人们不禁要问：地方政府在楼市宏观调控中应该扮演什么样的角色？此时“救市”，动机是否合理？时机是否合适？

在房地产还是暴利行业、泡沫正在挤出、房价正向理性回归之时，说“救市”已不合时宜，还以“政府责任”去逆向干预，更是南辕北辙。

陕西省房地产研究会会长王圣学告诉半月谈记者，目前除了西安市外，国内一些地方政府都相继出台了刺激房地产市场消费的优惠措施。地方政府出手“救市”的目的，深层次的原因在于确保当地的经济增长速度。房地产行业是地方政府投资和税收的重要来源，其持续低迷将对地方经济造成一定打击，造成ＧＤＰ增长减速，这是地方政府不愿意看到的。

相对于政府的补贴，民众其实更需要来自制度层面的利好。西安丹尼尔集团总裁王国庆说，虽然地方政府有义务保持当地房地产业的健康发展，但也要防止把好不容易涨幅略有下降的房价再“救”上去。各地政府应进一步加强廉租房、经济适用房等的建设，满足更多低收入者的住房需求。采取这一措施，才能缓解目前各地房地产市场存在的刚性需求旺盛的主要矛盾，才能从根本上把房价降下来，为老百姓谋得福利。

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