临海市工艺服装绣品厂(以下简称绣品厂)与临海市第四建筑工程公司(以下简称四建公司)于1989年签订了二份建筑安装工程合同，约定由四建公司承建绣品厂的综合楼及宿舍(座落于临海市区环城东路276号，现为鹿城路254号)。同时双方约定，如绣品厂未按约付款，拖欠部分工程款每月按二分五厘计算利息。该工程由四建公司三工处完成施工后，由于绣品厂拖欠工程款，双方于1992年12月20日签订了“欠款抵押协议”，载明：一、工程欠款总计人民币359985.93元;二、所欠工程款利息经双方协商由绣品厂支付10万元;三、绣品厂将四建公司所建的综合大楼底层198平方米和宿舍、食堂底层250平方米抵押给四建公司，并将房屋产权登记给四建公司;……五、绣品厂在三年内将全部欠款一次性付给四建公司，四建公司收到工程款后，将房屋登记卡、产权一并还给绣品厂;六、绣品厂如果三年内无法归还工程款，愿将房屋产权永属四建公司所有，绣品厂所欠工程款不另向四建公司找补。同年12月24日，该“欠款抵押协议”经临海市公证处公证。1993年1月1日，四建公司与绣品厂签订了二份租房协议，将上述房屋租给绣品厂，每年租金6万元。1993年9月1日，四建公司三工处作为产权人领取了上述房屋的产权证。协议签订之后，绣品厂既未偿付欠款，又未支付租金。1996年9月2日，临海市人民法院宣告绣品厂破产。该厂清算组向临海市人民法院提起诉讼。
原告诉称：被告将抵押房屋直接转入自己名下有悖于法律规定，该欠款抵押协议不符合法律规定，系无效协议，要求返还房屋产权。
被告答辩称：“欠款抵押协议”是双方自愿协商签订，且是原告方主动提出将房屋抵押给被告，协议合法有效。原绣品厂在协议规定的期限内不付工程款，按协议约定，房产权应属被告所有，原告主张返还房屋产权无法律依据，且本案发生在担保法实施前，不受担保法约束。请求驳回原告的诉讼请求。
临海市人民法院经审理认为：原服装绣品厂无力偿付四建公司工程款，以房屋作为抵押物符合法律规定，抵押关系成立。但这种抵押只是作为被告实现债权的一种保证形式。被告在绣品厂不履行债务时，依照法律规定，取得优先受偿权。而绣品厂与四建公司签订“欠款抵押协议”时，约定将抵押物产权直接转移给四建公司三工处，其行为有悖于法律规定，该部分约定无效。原告主张房屋产权返还给绣品厂之请求有理，本院应予支持。当然，造成“欠款抵押协议”部分无效，原告方应负主要责任。该院依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第二款、第六十条、第六十一条第一款之规定，于1998年10月14日作出如下判决：
临海市工艺服装绣品厂与被告临海市第四建筑工程公司第三工程处签订的“欠款抵押协议”中约定房屋产权转移部分无效，其讼争的临海市区环城东路276号底层房屋产权返还原临海市工艺服装绣品厂所有。
判决后，被告不服，以双方自愿签订了“欠款抵押协议”，办理了公证手续，取得了房产证，绣品厂未在三年内归还欠款，按约上诉人已合法取得了讼争房屋的产权为由提起上诉，请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人绣品厂清算组答辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
台州市中级人民法院经审理认为：抵押并不转移抵押物的所有权。而绣品厂与四建公司三工处签订的欠款抵押协议，却约定债务人将房屋所有权转移给债权人，作为债务人履行债务的担保，在债务人履行义务后，再将担保标的物的所有权返还给债务人，这种担保方式显然不是抵押，而是让与担保。绣品厂与四建公司三工处在自愿协商的基础上，根据合同自由原则，约定绣品厂将房屋产权转移给四建公司三工处，作为履行债务的担保，并办理了房屋产权登记手续，上述行为并不违反我国法律的禁止性规定，也不违反社会公德、损害社会公共利益，因而是有效的。虽然双方约定，绣品厂在三年内不履行债务，四建公司三工处永久地取得讼争房屋的所有权，绣品厂不向四建公司找补。但是，讼争房屋的价值大大超过所担保的债权，上述约定显失公平。
