第一、房地产抵押效力的认定。房地产抵押首先应区分是出让土地还是划拨土地，以出让方式有偿取得的土地使用权，方可设定抵押权，以划拨方式取得的土地使用权，只有经有批准权的人民政府批准后，方可设定抵押权，且抵押人只有在依法拍卖该房地产后，从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，方可优先受偿。
房地产抵押实行“房随地走”原则，以房屋所有权作抵押的，其效力及于该房屋占用范围内的土地使用权。债务人分别以地产和房产向不同的债权人作抵押的，应确认先设定的抵押效力高于后设定的抵押效力，房地产抵押同时遵循“认物不认人”原则，当抵押人将抵押财物擅自转让他人时，抵押权人对抵押物的权利不受影响。土地使用权抵押年限，不得超过原出让合同确定的有效年限，外商投资企业和内联企业，以其房产设定抵押时，须企业董事会或联合管理机构的书面批准，所设定的抵押期限不得超过企业的营业期限。
第二、期待性利益抵押效力的认定。根据最高法院有关司法解释，以非现时存在的且得于将来一定时期取得或实现的财、物或权利作抵押的，原则上应认定抵押无效。但考虑到我国目前正在进行的住房制度改革需要，对以“楼花按揭”形式的期待性利益抵押担保，应有限度地予以承认。根据1991年中国人民建设银行颁发的《中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款暂行办法》规定，开发商、其他建房人和购房人均可以拟建或拟购的房产作抵押，向银行贷款建房和购房。但范围仅适用于“已进行住房制度改革的全民或集体所有制单位的职工”，按揭抵押权人仅限于中国人民银行批准经营信贷业务的金融机构。
另外，根据《中国农业银行抵押担保贷款暂行办法》、《中华人民共和国技术合同法实施细则》及一些地方性法规的规定，我国事实上已承认了权利可以作为抵押权的标的，因此，对以债券、提单、股票、专利权、商标权、著作权及各种有价证券为标的设定的抵押权，不可轻易认定无效。时下，有些银行部门在要求贷款企业提供抵押担保时，还常常要求企业对抵押标的进行财产保险，并将保险单一并抵押，以降低风险。对此，不应认为是“期待性”抵押担保，这是一种“押上加保”行为，保险单是抵押财物延伸，抵押担保的效力应扩及于它，不宜轻易认定无效。
第三、抵押权与留置权并存时抵押效力的认定。以机器设备、交通工具等动产为标的设定抵押权时，为不影响抵押人的生产经营，抵押权人一般不占有抵押人的这些抵押物，而其他债权人可因合同关系在企业法人破产前占有这些动产抵押物，一旦企业法人到期不履行义务，债权人按照《民法通则》关于留置权的规定，可以对占有的财产行使留置权。有抵押权和留置权之债权都是法院在破产企业清产还债中要保护的优先债权，但两者之间效力谁大?按我国《海商法》规定，船舶留置权优先于船舶抵押权受偿。
