上诉人天津ww同步器有限公司与天津市xx房地产开发有限公司其他所有权及与所有权相关权利纠纷一案，天津市第一中级人民法院于2005年8月25日作出(2005)一中民一初字第54号民事判决。天津ww同步器有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天津ww同步器有限公司的委托代理人吕ss、王xx，被上诉人天津市xx房地产开发有限公司的委托代理人宋xx、赵xx，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2004年12月7日天津北方国际拍卖中心接受天津市静海县第二纺织厂(以下简称二棉厂)破产清算组委托，依照静海县委(1998)37号文件指导意见，对二棉厂整体破产财产及土地进行公开拍卖，最终竞买人天津市xx房地产开发有限公司(以下简称xx公司)成为买受人。次日，天津北方国际拍卖中心出具拍卖确认书，确认上述财产权属归xx公司所有。2005年7月4日，天津市人民政府向xx公司颁发了房屋所有权证，房屋建筑面积为 34387.31平方米，建筑占地面积为29729.87平方米。2005年7月11日，天津市人民政府向xx公司颁发了土地使用权证，使用权面积为 132021.62平方米。
另查，二棉厂于1994年6月开办了天津市静海兴华实业开发总公司(以下简称uu公司)，该公司是具有法人资格的国有企业。自1999年起该公司与天津ww同步器有限公司(以下简称ww同步器公司)之间签订若干份租赁协议，将二棉厂机器设备及厂房出租给ww同步器公司。1999年5月1日该公司与ww同步器公司签订一份厂房设施租赁合同，约定将主体厂房4748平方米、配房532平方米，合计5280平方米，综合办公楼27间、门卫一处租赁给ww同步器公司，期限1999年5月至2000年5月，年租金308000元。同年6月19日，双方又签订补充协议，将用电设施租赁给ww同步器公司。2001年6月 22日该公司与ww同步器公司签订厂房筒摇车间租赁合同，约定将主体车间2015平方米及附房476平方米租赁给ww同步器公司使用，期限从2001年5 月31日至2011年5月31日，租金每年117156元，每年6月1日一次性给付，不按期交付租金，uu公司有权终止合同。2002年5月1日该公司与ww同步器公司签订一份租赁合同，约定将主体车间细砂3864平方米、附房细砂634平方米、物料仓库1132平方米、办公楼23间出租给ww同步器公司，期限2002年8月1日至2007年8月1日，年租金278720元，一年两次交付，每半年首月一次性交付，如不按期交付租金超过30日，uu公司有权解除合同。2003年3月15日该公司与ww同步器公司签订两份租赁合同，租赁范围为锅炉房448平方米、锅炉2台及配套设施制冷站和职工宿舍楼建筑面积2293平方米，期限均为2003年3月15日至2007年3月15日，年租金宿舍楼5万元，锅炉房、锅炉及配套设施制冷站31640元，每年3月15 日交付。另外，ww同步器公司提交的1999年9月24日uu公司与天津市沃特汽车变速器系统有限公司(以下简称kk公司)签订厂房设施租赁合同，kk公司已于2001年11月1日被天津市工商行政管理局静海分局吊销营业执照。ww同步器公司实际占用xx公司的房屋面积为31246.31平方米，土地面积为128248.62平方米(其中房屋占地面积为29729.87平方米)。
二棉厂破产清算组于2005年1月13日将拍卖结果通知ww同步器公司，同时通知ww同步器公司向买受人交付自 2005年1月1日起的房屋、设备租赁费。xx公司取得拍卖财产后，多次找ww同步器公司协商继续租赁事宜，但双方始终未达成一致意见，xx公司不认可uu公司与ww同步器公司之间签订的租赁协议，而ww同步器公司也拒绝向xx公司支付租金。
再查，天津市房地产管理局津房管(2005)236号《关于发布2005年房屋租赁市场指导租金的通知》规定，静海县工业厂房租赁单价每月每建筑平方米为 10元。《天津市国有土地有偿使用办法》第31条规定，国有土地租赁的最长期限不得超过5年，租金标准按照基准地价的40%确定最长年限(5年)的租金总额，租金标准随基准地价的调整而调整。原告取得拍卖土地的地价每平方米为187元，根据上述《天津市国有土地有偿使用办法》第31条规定的租金标准的计算原则，本案诉争土地的租赁单价每月每平方米确定为1.25元。
原审法院认为，xx公司于2004年12月8日通过拍卖取得了二棉厂的整体破产财产(包括房屋所有权、土地使用权及相关设备)，并领取了房屋所有权证和土地使用权证，故xx公司自拍卖确认之日起即成为破产财产的权利人。
原审法院判决：“一、被告天津ww同步器有限公司于本判决生效后一个月内迁出占用原告天津市xx房地产开发有限公司的位于天津市静海县旭华道1号的土地和厂房;二、被告天津ww同步器有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津市xx房地产开发有限公司2005年1月-6月房屋使用费1874778.60 元、土地使用费738890.63元，两项合计2613669.23元;2005年7月至迁出之日止的房屋使用费按31246.31平方米×10元/月计付，土地使用费按98518.75平方米×1.25元/月计付;三、驳回原告天津市xx房地产开发有限公司其他诉讼请求。诉讼费23210元，原告负担 232.10元，被告负担22977.90元。此款原告已预交，被告负担的部分在判决生效后十日内由被告直接给付原告。”
上诉人ww同步器公司的上诉请求：1、撤销原审法院判决，并依法改判确认ww同步器公司的租赁合同有效，驳回xx公司的无理诉请，或发回原审法院重审。2、诉讼费及其它费用由xx公司承担。主要理由：
一、uu公司与二棉厂系同一民事主体。1、本案来由：1999年二棉厂资不抵债。在静海县政府的安排下，ww同步器公司租用了二棉厂的部分厂房，其租金用以解决其职工的工资及生活问题。1999年至2003年期间，二棉厂以其开办的uu公司名义与ww同步器公司签订了五份房屋租赁协议，分别于2007年3月、2009年5月及2011年5月到期，上述租赁协议已经毫无争议地履行了6年。2004年二棉厂破产，xx公司取得了二棉厂的产权及土地使用权，本案得以成讼。2、uu公司与二棉厂系同一民事主体，并已一同破产。证据是2004年6月8日的“二棉厂破产清算第一期工作报告。”该报告称：“二棉厂为解决职工工资和闲置机器、厂房维修问题，决定对企业设备进行出租，为避免对外出租租金被强制执行，1994年6月，二棉厂以固定资产40万，流动资金10万元为投资(经审计投资全部没到位)开办了uu公司，随后以uu公司的名义将破产财产、设备、厂房对外出租，收取租金，当破产企业需支付职工工资、管理费时，再从uu公司帐户划入二棉厂帐户。由于二棉厂对uu公司的投资为零，uu公司不具备法人的条件，此外，破产企业的资产在破产程序中必须进行变卖、拍卖，这样uu公司将丧失其借以存在的目的和财产基础，因此uu公司没有继续存在的必要和可能性。根据最高院司法解释，清算组讨论同意uu公司在第二棉纺厂破产清算期间，按公司法规定的程序一并进行清算。”但一审法院错误地认定uu公司与二棉厂是两个独立的法人非同一民事主体、二棉厂与ww同步器公司之间无租赁关系。3、2002年6月18日，天津市房地产管理局颁发的房屋租赁证上，其出租人就是二棉厂而非uu公司。uu公司与二棉厂是两块牌子一班人马。uu公司无资产，设立uu公司的目的仅仅是为取得一个可以避免他人查封的帐户，从而保住租金。所以二棉厂对外出租房屋均以uu公司之名义。实际上兴华就是二棉，二棉就是兴华。
二、租赁合同有效，买卖不破租赁。ww同步器公司与二棉厂先后订立了五份房屋租赁协议，而且已经履行了六年时间。双方当事人意思表示真实，不违反法律规定，合同合法有效，依法应受到法律的保护。而一审判决既不承认租赁合同有效，又不判定合同无效，而是无理地要求ww同步器公司与xx公司重新订立合同。由于双方没有订立新的租赁合同，因而判令ww同步器公司迁出，ww同步器公司认为一审判决对ww同步器公司的民事权利是一种粗暴的践踏和非法的干预。是否订立新的协议，完全是当事人的意愿，法院无权干预，在原合约尚未到期，亦未解除的情况下，要求当事人重新签订合同，因ww同步器公司认为原合同有效应继续履行，而不同意重签合同，便判决ww同步器公司从所租房屋中迁出，毫无道理。在此有几个事实必须说明：1、xx公司对ww同步器公司的租赁事实是明知的。ww同步器公司所举书证“北方拍卖中心的拍卖文件”，在拍卖须知中写道：“在拍卖的该宗土地上，厂房办公楼、宿舍等建筑，均被ww同步器公司承租。”当时xx公司并未提异议，因而是对这个租赁关系的认同。2、2004年4月9日，一中院向ww同步器公司发出书面通知：“二棉厂破产，你单位欠二棉厂合同项下租赁厂房费用及占用厂房应补交租金费用为40万元，请交付清算组。”ww同步器公司也已交付完毕。这说明：一中院对ww同步器公司与二棉厂的租赁事实是认可的，对双方的租赁合同是尊重的。3、ww同步器公司所租厂房内有近3亿元的设备及固定资产， 800余名职工不停地工作，一审一纸判决迁出，事关800多职工身家性命。我国《合同法》第229条明确规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响合同的效力。”这就是通常所说的买卖不破租赁。ww同步器公司认为，租赁合同有效，应依法继续履行。
三、关于租金问题。一审判决令ww同步器公司向xx公司给付租金187万，土地使用费73.8万元，没有任何根据。租赁合同没有被判定无效就应按合同的约定履行。合同中有明确的租金数额，但并没有土地使用费的约定，一审判决毫无根据。ww同步器公司从未拒绝支付租金。一审的庭审笔录也可证明这一点，而一审判决故意曲解。ww同步器公司在一审当庭多次表示，租金当交则交，决不拖欠，但只能按合同的约定交付，离开合同则概不接受。ww同步器公司的态度是有合同和法律依据的，一审判决离开租赁合同强加给ww同步器公司的租金和土地使用费，ww同步器公司决不接受。
综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，望二审法院判如ww同步器公司所请。
被上诉人xx公司的答辩意见，xx公司认为原审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求、维持原判。理由如下：
一、uu公司与二棉厂是互相独立的两个法人，并非同一民事主体。uu公司为二棉厂投资设立的企业，履行了合法的工商登记手续，与二棉厂一样是独立的企业法人。二者是完全独立的两个民事主体，ww同步器公司主张uu公司与二棉厂为同一民事主体的主张没有任何法律依据。
二、本案中的租赁合同是无效合同，不应适用买卖不破租赁原则。由于本案讼争房屋和土地是二棉厂的资产，uu公司既不是涉案房屋及土地的所有权人或使用权人也没有证据证明其出租行为系受二棉厂的委托而为。因此，uu公司不具备签订租赁合同的主体资格，其所签订的合同属于无效合同。uu公司与二棉厂是完全独立的两个法人，对外从事的民事行为不能互相代替。uu公司未经二棉厂授权而与ww同步器公司签订租赁合同，并收取租金，属于非法行为。二棉厂虽然未对此提出异议，但我国没有任何一条法律规定权利人没有对非法行为提出异议，非法行为就变成合法行为。即使如ww同步器公司所称，二棉厂与uu公司商定采取此种方式签订租赁合同是为了避免查封帐户，保住租金。该租赁合同也属于以合法形式掩盖非法目的的合同，而应归于无效。
另外，五份租赁合同中有一份合同的承租人为kk公司，kk公司是一独立企业法人，且已于2001年11月1日被天津市工商行政管理局静海分局作出静工商个处字(2001)第1号行政处罚决定书，吊销了其《企业法人营业执照》，民事主体己消灭。该租赁合同的效力应当早已终止。
综上，本案中的五份租赁合同均属于无效合同。而ww同步器公司一再强调的“买卖不破租赁”原则应当适用于标的物所有权转移时租期未满的合法租赁合同。本案的五份无效租赁合同，当然不应适用该原则。
U633687664
U582679646
