签订的房屋买卖合同实为民间借贷合同思维导图

篱下浅笙歌

2023-02-20

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买卖

借贷

债权人

债权债务

债权债务案例

近年来,民间借贷纠纷呈大幅增长趋势。为保证债权的实现,出借方可谓绞尽脑汁,多种披着买卖合同外衣的民间借贷出现,给法院审理增加了不小的难度。近日,青州法院就审理了一起名为买卖实为借贷的案件。

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思维导图大纲

解除“房屋买卖”合同

在庭审中,王某称,他与唐某及其妻于2014年初签订购房合同,约定唐某及其妻将一套自有房产以20万元的价款卖给王某,王某支付全款后30日内,双方办理房屋过户手续,如逾期未履行,则支付王某违约金6万元。签订协议当天,王某即支付92000元,并将余款108000元汇入唐某妻子账户。王某付清房款后,唐某将购房合同、发票、完税凭证等交给王某,并出具了收据。现唐某及其妻逾期未履行合同,已违约,请求判令解除双方的房屋买卖合同,由唐某及其妻返还其已支付的20万购房款,并支付违约金6万元。

唐某辩称,双方之间名为房屋买卖合同,实为民间借贷合同。唐某称,他为偿还银行贷款,向王某借款12万元,借期为30日,双方口头约定月息10%,王某预先扣除了12000元利息,故实际收到的借款为108000元。为保证借款按时归还,在王某要求下,双方另签订了一份房屋买卖合同,即王某所称购房合同。实际上,唐某只收到王某汇入账户的108000元,而没有王某所称的92000元购房款。

“房屋交易”不正常

法院查出端倪

证明显示,王某曾以借款扣息的方式向唐某及其妻子贷款12万元,而实际放贷108000元。但蹊跷的是,就在借款当天,双方又签订了一份价格为20万元的房屋买卖合同。从数额上看,扣除王某所称的已支付的92000元后,购房余款为108000元,而这一数额刚好等于唐某所称的实际借款金额。

此外,王某所称的购房合同交房履行期刚好与唐某所称的借款合同的借款期完全一致,两者在时间和金额上如此雷同,使王某主张的房屋买卖一事疑点重重。对此,王某的答复是,房产是唐某为偿还银行贷款而卖给他的。但购房发票上显示的金额为34万余元,购房时间为2010年3月,而从当时的房价涨势来看,唐某将房产降价15万元出售的可能性微乎其微。法官认为,唐某所称借款一事属实,而王某与唐某及其妻也确实签订了房屋买卖合同,但其作用在于保证对方按时还款。

法官向王某释明,其房屋买卖关系的主张不能获得法律支持,建议其变更诉讼请求,否则将承担败诉的后果。经法官充分释明后,王某终于将实情和盘托出,并变更了诉讼请求。

出借方心思用尽

仅赚得合法利息

原来,王某经营着一家机械设备厂,平时也兼营放贷业务。为防止放出去的贷款“打水漂”,王某从一位“高人”处获得一条“妙计”,即贷款时要求借款方提供担保财产,先让借款人出具借据一份,再以借款人提供的担保财产作为交易标的,虚构一份买卖合同。如果到期不能收回借款,便可以买卖合同为名,顺理成章地要求借款方履行买卖合同。而如果借款方拒不交付财产,则可以要求对方返还买卖合同的价款。

2014年初,急需借款的唐某看到放贷的广告后,便联系到王某。王某询问唐某有无担保财产,唐某说可用房产抵押,王某便同意借款。借款当天,王某先要唐某及其妻子出具了一张借据,又与两人签订一份房屋买卖合同。借款到期后,唐某未能按期还款,也拒绝交付房产,于是便有了这场官司。

王某盘算,如果唐某按时还款,这单高利贷的生意便赚了;如果唐某到期不能还款,也不交房,就以房屋买卖合同之名起诉唐某,要求其交付房产或返还20万元的购房款,并支付违约金,仍可赚不少钱。

但他的如意算盘只是一厢情愿。法院经审理认为,原被告签订的房屋买卖合同并非双方的真实意思表示,双方虽签订了房屋买卖合同,但只是为保障原告债权实现而虚构的一纸合同,被告也没有履行此合同的真实意愿。双方之间的房屋买卖一事纯属子虚乌有。

此外,关于双方争议的借款数额,《合同法》明确规定,借款的利息不得预先在本金中扣除,利息预先在本金中扣除的,应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。

因此,法院判决唐某及其妻偿还原告王某借款本金108000元,并按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率的四倍支付逾期还款的利息。

(原标题：名为房屋买卖实为民间借贷)