租客欠租是否影响优先购买权的实现思维导图

南归

2023-02-20

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思维导图大纲

网友提问：

我的一套房屋已经出租给刘某很多年，如今他已3个月不交房租了，最近我想把房子卖了，请问租户还有优先购买权吗?

律师回答：

《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”如果承租人拖欠租金已构成法定解约条件，出租人可先主张解除租赁合同，承租人就不再享有优先购买权。如果双方租赁合同没有解除，承租人就享有优先购买权。

【延伸阅读】

《合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

(1)仅限于房屋租赁场合;

(2)出租人出卖出租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人;

(3)出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张赔偿损失;;

(4)在转租的场合,次承租人与承租人都有优先购买权,二者发生冲突的,前者优先于后者。

中华人民共和国物权法

第九章所有权取得的特别规定

第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过)

第二十一条规定出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十四条规定具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使优先购买权的;

(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;

(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

引用法条

[1]《中华人民共和国合同法》第二十一条

[2]《中华人民共和国合同法》第二十四条

[3]《中华人民共和国合同法》第两百三十条

[4]《中华人民共和国合同法》第一百零六条

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