房地产抵押登记的审核事项思维导图

多情又困苦

2023-02-17

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事项

审核

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抵押

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合同法

合同知识

房产合同知识

目前，我市房地产典质市场十分活跃。

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思维导图大纲

一、核对房地产抵押物的现状是否发生变化

比如房屋面积、房屋的用途，房屋地址是否发生了变化，必要时可到房屋现场核对。房屋已倒塌的，其房屋所有权证书应交由权属管理部门收回并注销;房屋所有权人已死亡的，须继承后再办理抵押登记;房屋已发生了翻建、改建、扩建、部分拆除的，须办理权属变更登记后再办理抵押登记。

二、对有关合同条款的审核

房地产抵押登记时，涉及的合同主要有借款合同和抵押合同。其内在的关系为：借款合同为主合同，抵押合同为从合同，从合同以主合同有效为前提。房地产抵押登记部门在审核有关合同条款时，应把握以下几点：

(一)借款利率

目前，我市的贷款人多为金融部门，其贷款利率一般在国家规定的法定利率上下浮动。但是，对于企业之间购货或民间个人之间借款而设定房地产抵押的，如其约定的借款利率超出了国家规定的最高限额，属于高利贷，应不予登记。在进行房地产抵押登记时，抵押权人为隐瞒这一违法事实，在借款合同中，故意不约定借款利率。其行为违反了有关法律的规定，因为国家是不允许高利贷的，故对高利贷的抵押登记是无效的。

(二)房地产抵押物价值

有的典当公司与抵押人签订借款合同和抵押合同后进行房地产抵押登记时，既不提交房地产价值评估报告，也未与抵押人就房地产抵押物价值达成书面协议。其不规范的行为，会给日后造成不必要的债务纠纷。《城市房地产抵押管理办法》规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”也就是说，抵押物的价值是其贷款金额的最高限制，即贷款金额不得超过抵押物价值，超过抵押物价值的部分，抵押登记部门不予登记，其按一般债权债务处理，不具有优先受偿权利。

(三)抵押期限

(四)其他不当条款的审核

一般情况下，借款人和典质人为统一人，或者有利害关系，因为借款人急需资金周转，而房地产短时难以变现，且交易程序复杂，典质权人很可能会乘人之危，提出各种不同等的前提，典质人很可能会被迫接受不同等条款。

然而，在房地产设定典质时，典质权人就事先商定典质房地产的处置方式或结果，这一行为违背了《合同法》的公平性原则有关划定，对于借款人或典质人来说是不公平的，其条款是无效的。 “ 关于这一点，《城市房地产典质治理办法》中有明确的划定：”当债务人不履行债务时，典质权人有权依法以典质的房地产拍卖所得的价款优先受偿。在实际的典质登记中，有的典质权人与典质人签订典质合同时就商定：“……如借款人到时不能定期还清借款，则该典质房地产归典质权人所有。这一行为属于事实发生后的财产处置，为的是确保典质权人的正当权益。 ”也就是说，只有当债务人不履行债务的事实发生，典质权人才有权依法以典质的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

三、对抵押当事人的抵押资格的审核

按国家划定，只有房屋所有权人才能以典质人的身份进行物权担保。所以，设定房地产典质登记时，须经房屋所有权人书面同意;共有房产的，还须经全体共有权人书面同意;以集体所有制企业的房地产典质，须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报上级主管机关存案;以有限责任公司、股份有限公司的房地产典质的，必需经董事会或者股东大会通过，但企业另有章程的除外;以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产典质的，必需经董事会通过，但企业另有章程的除外……