房产公司应否退还买主定金思维导图

旧人不归

2023-02-17

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万元

原告

被告

签订

合同

购书

房屋

举证责任

义务

承担

合同法

合同知识

房产合同知识

导读：原告在签订购房认购书并交纳3万元定金后要求退房，书面理由是资金紧张，起诉理由是被告未尽告知义务——

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思维导图大纲

[案情]

2005年3月17日，原告夏某与其母亲一起到被告浙江省杭州市某房产公司售楼处看房，看中一套房，观看了房屋模型及现场，因整体楼房尚未竣工，未进入该居室查看。当日，原告母亲代原告签订了认购书，并交纳了定金3万元，约定10天后签订正式合同。认购书第三条第三款约定：“如卖方原因买方不能签订购房合同，卖方须退还买主定金，如买方原因造成不能签订合同，卖方不予退还定金。”到期后，原告认为在签订认购书时被告隐瞒了该居室内含阁楼的事实，剥夺了原告的知情权，要求被告双倍返还定金并退房。而被告认为：其没有隐瞒事实及剥夺原告的权益。虽然原告未进入该居室查看，但售楼人员已提供了该居室带阁楼并标有尺寸的户型图，尽到了告知义务，原告所述退房理由不成立;原告的退房申请上所写退房理由是原告“资金紧张及交房较晚赶不上结婚时间”等;因被告无任何过错，故不同意退还定金。

[分歧]

对本案有三种不同的观点。第一种观点认为：鉴于所认购的房屋尚未竣工，原告无法进认购房屋查看，而认购书中无法看出该居室含有阁楼的重大事项，因此，被告告知的义务明显大于原告详细了解的义务。被告没有有效证据证明已对该居室尽到了详尽的告知义务，导致原告对该房屋结构产生重大误解，故原告可要求撤销认购书，由被告承担其由此造成的损失，即返还定金3万元。

第二种观点认为：本案中，被告无有效证据证明其尽到了详尽的告知义务，即便有原告所写的退房申请，但该申请不能证明被告已尽到了告知义务，故被告存在一定的过错，根据法律规定，被告应双倍返还定金。但由于有认购书上第三条第三款的约定，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条的规定：有约定时从约定,故被告应返还原告定金3万元。

第三种观点认为：原、被告签订认购书，是双方真实意思的表示，该认购书合法、有效。被告从未表示不愿意与原告签订正式合同，原告亦举不出证据证明被告有过错，原告未按约定签订正式合同，应承担相应的民事责任。故应该驳回原告的诉讼请求。

[评析]

本案的三种观点，实际上是对举证责任分配的不同意见。前两种观点认为举证责任在被告方，被告举证不能，则应承担败诉的后果。第三种观点认为举证责任在原告方，原告举证不能应承担不利后果。只要正确地进行举证责任分配，案件即可迎刃而解。笔者同意第三种观点。

根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》(下称《规定》)第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”而双方均无直接证据证明自己的主张，致待证事实真伪不明，这时，就只能由法官来分配双方当事人的举证责任。根据《规定》第五条：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”本案中原告主张被告有过错，不愿继续履行认购书所约定的义务，导致合同关系发生变动，故举证责任应该在原告方。原告举证不能，则应承担败诉的后果。

在证据规则的保障之下，法官还可以根据自己的生活经验和交易习惯来进行内心确信。根据平常人的生活经验，对于购房这样的重大事项，肯定要详细了解，只要思维正常，不会连户型结构都不知道就买下房屋;虽然购房者与房产商相比较是弱势群体，但原、被告间签订商品房认购书是在平等的状态下，由双方自愿而形成的合意，双方理应本着诚实信用的原则，按照双方的约定履行各自的义务。基于原、被告平等的法律地位，原告有权利详细了解标的物的具体情况，要求被告出示相关的材料，如遭拒绝，原告完全可以不与被告签订合约;而且从商品房买卖的交易习惯来看，购房者一般均会要求销售方出具与房屋有关的户形图等资料，而销售方一般不会拒绝，在售房过程中均会主动介绍该房屋的基本情况。一套房屋有无阁楼属于重大特征，买卖双方在交易过程中均不涉及的概率是极其微小的。结合原告的退房申请，可以认定原告真实的退房原因并非因为被告未告知有阁楼，而是因为其他原因。而且该楼盘的房屋和顶楼都有阁楼，争议房屋有阁楼的情况仅从模型上也可查看到，原告退房申请上所写的退房理由也是合情合理的，两相比较，被告的说法更可信。原告不与被告签订正式合同，违背了诚实信用原则，构成了违约，应该承担相应的民事责任，所以应驳回原告的诉讼请求。

吴舒卓