【案例】周先生和开发商签订预售合同时约定开发商在2008年10月7日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证。但开发商因自身原因，直至2010年2月还未拿到新建商品房房地产权证，致使周先生迟迟无法办理该房屋的房产证。周先生为此要求开发商承担其逾期取得房屋产权证的损失;开发商认为预售合同中未约定其须就周先生逾期取得产权证承担违约责任，拒绝了周先生的索赔要求;周先生为此提起了诉讼。律师点评：周先生可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，要求开发商承担损害赔偿责任。律师建议：建议购房者在预售合同中，对办理房屋所有权登记的期限及开发商逾期办理产权证，购房者仍接受房屋，开发商所应承担的违约金作明确约定，以便能更好地维护自己的权利。物业管理费用纠纷
【案例】市民袁先生在我市某小区购买了一套房屋。双方在《预售合同》附件中约定了由某物业管理公司对所购物业进行维修、管理服务，并按合同约定交纳有关费用，预售合同中没有对前期物业服务收费标准予以约定。房屋交付后，开发商告知前期物业服务费用为每平方米3元，袁先生提出异议，认为开发商当初口头承诺前期物业管理费为每平方米2元5角，前期物业管理费用不能擅自改变。开发商认为，该物业管理费是其与物业管理公司在前期物业管理合同中明确约定的，且该合同在房屋交付时已放在售楼处公示。双方为此争执不下，无法达成一致。律师点评：购房者和开发商在签订商品房预售合同时，往往忽略了对前期物业管理费用的约定，以致房屋交付时，双方对前期物业管理费的收费标准无法达成一致。律师建议：购房者和开发商在预售合同中应对前期物业服务收费标准作明确约定，以免事后无法协商一致。房屋用途变更纠纷
【案例】吴先生2005年6月买了一套住宅。预售合同约定交房日期为2008年4月，房屋交付条件包括开发商取得该物业的《住宅交付使用许可证》。但到2009年7月，开发商仍未取得《住宅交付使用许可证》，经调查得知，是开发商私自改变房屋用途，导致开发商在申请《住宅交付使用许可证》时遇到障碍而无法按约交房。律师点评：房屋用途改变的案例在实践中屡见不鲜。本案中，吴先生可要求开发商按预售合同的约定承担逾期交房的违约责任;若吴先生购房时，开发商未告知吴先生房屋用途改变的情况，吴先生可要求解除合同或要求开发商给予经济补偿。律师建议：购房前，特别是“烂尾楼”续建项目，购房者应对楼盘的各项情况做充分、全面了解。期房转让纠纷
【案例】陈先生于2005年4月以110万元的价格购买一套预售商品房，预售合同约定交房日期为2007年4月。2008年10月，在未取得所购房屋产权证的情况下，陈先生与王小姐签订一份房地产买卖合同，约定以150万元的价格将房屋转让给王小姐，并约定在陈先生取得产权证后，双方至房地产交易中心办理房屋过户手续。2008年12月，陈先生不再同意将房屋转让给王小姐。双方引发争议，并诉至法院。律师点评：自期房限转政策出台后，期房转让纠纷就开始频频发生，买卖双方通过签订定金合同、附条件的房屋买卖合同等方式进行期房转让，这些方式对买卖双方存在着诸多风险。本案中，陈先生虽未取得该房屋产权证，但由于陈先生与王小姐之间的购房协议并未违反法律禁止性规定，属有效合同，对双方均具有约束力;即使陈先生愿意按照协议的约定承担违约责任，但王小姐作为守约方，有权要求陈先生继续履行合同;王小姐要求陈先生继续履行合同的前提条件是，陈先生取得该房屋产权，或该房屋所在楼盘办出产权证，陈先生能够依法取得该房屋产权。律师建议：律师建议购房者待买方取得房地产权证后，再进行房地产买卖，不要因一时心急，惹来不必要的麻烦。房屋贷款纠纷
【案例】某楼盘系A公司开发的商品住宅。2009年4月，袁先生向A公司购买其中一套房屋，并签订了预售合同。根据预售合同的约定，该房屋总价款人民币120万元，首期付款40万元，余款袁先生以银行贷款方式支付;双方还在预售合同的补充条款中约定：“若因购房人原因(包括银行贷款政策变化)，银行未全部或部分批准购房人贷款申请的，购房人应补足全部房款。”2009年6月，因袁先生有其他几笔贷款未清偿，银行未批准袁先生上述贷款。由于袁先生未在合同约定的期限内补足全部房款，故A公司将袁先生诉至法院，要求终止预售合同。律师点评：本案中，预售合同中有关购房人无法贷款时应补足房款的补充约定合法有效，袁先生应按照约定补足全部房款;若袁先生未补足房款，A公司有权要求解除与袁先生的预售合同，并要求袁先生承担相应的违约责任。律师建议：律师建议购房者在购房前，应对申请贷款的可能性做全面、详细了解。在不能确定能足额获得银行贷款的情况下，应争取与发展商达成协议：在不能取得贷款时，购房者有权解除合同，并不承担违约责任，以避免相应的经济损失。
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