根据《合同法》第五十二条的规定,当事人若能证明租赁合同如存在如下情形的,应认定为无效:
(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
除此之外,根据《租赁纠纷解释》第二条、第三条的规定,如果能够证明租赁房屋属于违法建筑的,也应认定为无效。
一方面从权利基础上看,违法建筑在本质上违反了《城市规划法》等相关法律规定,而依据我国《物权法》关于物权的取得必须符合法律规定的要求,违法建筑不能认定为合法财产。也就是说,虽然建筑人基于对违法建筑的占有而享有一定的利益,但这种利益表现为建筑人对违法建筑的一种基于事实状态的占有,建筑人并不能对违法建筑享有所有权,也就不能享有基于所有权而派生的占有、使用、收益和处分的权利。
另一方面,从社会效果来看,违法建筑严重危害了我国法律所保护的社会管理秩序,甚至不少违法建筑存在着重大的安全隐患,给人民生命财产安全带来了严重威胁。
因此,以违法建筑物为出租标的物的租赁合同应认定为无效。但是这种无效,并不是绝对无效,为了促进合同交易,在一审法庭辩论终结前补正相关合法手续的,还是应认定为有效。