出租人瑕疵担保责任思维导图

旧笑话

2023-02-17

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原告赵某系被告淮安市无线电元件厂职工。1984年被告在分配职工住房时，将一套两室一厅住房中的西一室分配给副厂长丁某使用，将其他房间分配给原告使用。由于整套住房使用一只电表计量，被告未及时分离，造成丁某分得的西一室仍使用原告家电表。原告发现后立即向被告反映，被告即派该厂电工将线路改装，各户分别计量。但由于电工疏忽，未将西一室东墙上离地1.53米高处的一个暗插座拆除，使该插座线路仍与原告家电表相连。几年后，丁某调往外地工作，被告又将该室分配给职工支某使用。直到2001年初原告将西一室予以购买时才发现该暗插座。

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思维导图大纲

一、瑕疵担保责任的性质

瑕疵担保责任产生于罗马法，是有偿合同中的重要责任制度之一。何谓瑕疵担保责任，根据崔建远先生的观点，是指“有偿合同中的债务人对其所提出的给付应担保其权利完整和标的物质量合格。”包括权利的担保和物的担保两项内容。在有偿合同中，债权人取得权利或物系其支付对价的结果，所以，无论债务人有无过失，都应使债权人得到无瑕疵之权利或物，否则有失公平且不利于交易安全与稳定。由于瑕疵担保责任在买卖合同中表现最为典型，因而各国一般将其规定在买卖契约法中，而对其他合同准用之。那么，如何认定瑕疵担保责任的性质呢?理论界主要有四种观点：一种观点为法定责任说，认为瑕疵担保是法律为特定物的买卖所特设制度，在性质上有别于债务不履行;第二种观点为债务不履行说。即瑕疵担保责任属于债务不履行的责任;第三种观点为法定责任与违约责任竞合说;第四种观点主张，瑕疵担保责任属不适当履行范畴。

笔者认为，瑕疵担保责任具有三个特征：(1)债务人履行了债务，但履行不适当;(2)履行在质量上不符合规定;(3)履行不当不存在免责任事由。根据上述特征，违反瑕疵担保责任不同于拒绝履行、迟延履行，而属于特殊的一种违约责任即合同不适当履行责任。瑕疵担保责任与不适当履行的关系，笔者认为，瑕疵担保责任系买卖契约中出卖人的义务，其强调出卖方的义务性质。而不适当履行是违反瑕疵担保义务所构成的违约责任，强调的是违约性质，因此，瑕疵担保责任与不适当履行虽具共性，但强调的角度不同。根据《中华人民共和国合同法》第155条规定：“出卖人交付标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第111条的规定承担违约责任。”这是我国对瑕疵担保责任的一种规定。除此之外，我国《产品质量法》《消费者权益保护法》等法律中也有涉及瑕疵担保责任的立法。

二、出租人瑕疵担保责任的认定

《中华人民共和国合同法》第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本条规定了出租人两项重要义务：一是交付租赁物的义务;二是对租赁物的瑕疵担保义务。租赁既然是有偿合同，那末出租人也就如同出卖人―样，就其供给的物负担瑕疵担保责任，担保物的品质及其用益权，均合乎约定的使用。

第一，权利担保。关于租赁物权利的瑕疵担保，指在交付时不存在隐瞒的权利负担。例如第三人就租赁物主张权利的，承租人可以通过解约权、损害赔偿请求权予以救济。

第二，物的担保。关于租凭物的瑕疵担保，从合同履行期间上包括两方面内容：一是于交付租赁物前或交付时即已存在，保证交付的租赁物符合约定的用途，具有品质完整的使用价值，使承租人能够正常使用。例如，房屋应具备应有的使用条件，不存在质量缺陷。二是于租赁物交付后，租赁关系存续中发生之瑕疵担保。“即出租物之瑕疵，不以订约时存在为必要，而于租赁关系存续中发生者，出租人亦负担保责任，此为租赁瑕疵担保责任之特色。”例如，出租人负有的修缮义务，如果出租人不能及时予以维修，承租人可以自行维修，费用应由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用时，承租人有权请求减少租金或延长租期。出租人此类义务是由租赁的继续性合同性质决定的。由于租赁合同转移的是租赁物的使用权，而承租人租赁财产是为了使用和收益，因此，在租赁合同中，物的瑕疵担保责任主要是物的效用的瑕疵担保。

第三，免责条件。关于出租人瑕疵担保责任的免除条件，包括三点：(1)承租人明知。承租人在订立合同时，知道租赁物存在瑕疵的，出租人不负瑕疵担保责任，承租人无权要求出租人进行维修、减少租金或解除合同。但在特殊情况下，租赁物危及承租人安全或健康的，即使承租人明知，根据法律规定承租人仍有权随时解除合同。(2)承租人怠于行使瑕疵通知义务。在租赁期间，出现租赁物有修理、防止危害之必要、第三人就租赁物主张权利以及其他依据诚实信用原则应当通知的，承租人怠于通知的，致自己遭受损失或出租人损害的，承租人应承担责任。(3)瑕疵系承租人过错所致。例如承租人损害租赁物，按约定或习惯应由承租人修理的，出租人不承担责任。

三、本案涉及的几个问题

本案中，因为出租人提供的房屋质量并没有问题，但房屋的附属设施即电源插座存在瑕疵，这种情况下如何理解本案性质、如何确定责任呢?笔者认为，根据上述理论分析，这是一起典型的因不适当履行而引发的瑕疵担保责任。

第一，案件性质。原告作为被告单位的职工，单位分配住房后，双方之间建立一种公房租赁合同法律关系。被告作为出租人应按照约定将适合使用居住的房屋交付原告。事实上，被告确实履行了交付租赁标的物的义务，但因被告电工的疏忽，未能及时分离原告家电表与西一室电插座线路，致使丁支两户在长年使用该插座时的用电量计入原告家用电量，因原告17年后才知道这一情况，主观属善意。因此，被告行为属履行不适当，作为出租人应承担对该租赁物的瑕疵担保责任。原告基于租赁关系起诉被告，主体适格。至于丁支两户是该插座的实际使用人，属于不当得利，但与本案并不属于同一法律关系。

第二，举证责任。笔者认为，不能因原告对丁支两户实际使用其插座而由原告承担不利后果。因为，首先，从公平原则角度出发，丁支两户是该插座的实际使用人，可以说与本案有一定利害关系，如果要求原告对被告单位另外两户职工实际使用该电插头承担举证责任，实属刁难原告，即不公平也不现实。因此，笔者认为，原告已经履行了举证责任;其次，最高法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第75条规定，根据法律规定或己知事实，能推定出的另―事实，当事人无需举证。最高法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第9条第一款第三项规定，根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实，当事人无需举证。这是我国证据法上的推定规则，其适用必须具备一个前提条件，即前提事实已被法律所确认，方能对推定事实予以确认。本案中，因被告过错，使丁支两户长达17年的电插座通电量计入原告家电表，这一事实已为原告举证及被告认可所确认。根据日常生活常理及经验，笔者认为，插座设置既存在使用之目的，也有使用之常理，既然设置了插座，就应推定其实际使用之存在。第三，被告没有反证证明丁支两户没有使用该插座，应由其承担相应的责任。如果被告否定丁支两户实际使用该插座，被告要承担举证责任，反证证明推定事实之不存在，即丁支两户没有使用该插座，但被告未能对此举证。因此，被告应承担赔偿责任。

第三，赔偿数额。本案案情很特殊，要确定这一插座十几年来的具体用电量是根本不可能的，但仍要确定一个标准，这可能说是个自由裁量的内容。原告依据被告总务科出具证明中反映原告家与支某家用电量的差额，推算出其损失为8699.3元，虽不能直接作为自己损失的依据，但可根据公平原则作为一个参考依据，酌情考虑赔偿数额。但应坚持严格标准，以适当予以赔偿为宜。

综上分析，笔者同意二审中的第四种意见。本案最终能以调解方式结案，从个案来讲，无论从法律适用还是社会效果上都是最合适的。