有学者认为，我国合同法上对报酬请求权的规定并不像德国民法典或我国台湾地区民法典规定的那样严格，认定报告居间也以促成合同的订立为居间报酬请求权的必要条件，大概是将报告居间作为纯粹的信息调查来对待。①甚至，有学者主张，只要居间人确实为委托事务付出了劳务或提供了信息，居间人就有权请求给付报酬。②笔者对此并不赞同。我国合同法虽然明确了两种居间类型,即报告居间和媒介居间，但是合同法对居间人报酬请求权的规定并没有区分两种居间类型有什么不同。由于居间人以报告订约机会或提供订立合同的媒介服务为内容，以促成委托人与他人达成交易为使命，故居间人是否促成合同成立，乃是其报酬请求权是否成立的明确标准。也就是说，居间人是就其“劳务的结果”而非“劳务的给付”而享有报酬请求权。因此，笔者认为，我国合同法也是以居间人促成合同成立为请求支付报酬的成立条件的。当然，在不违反法律强制性规定的前提下，当事人可以就居间人的报酬请求权进行约定。当事人有特别约定时，依其约定。
那么，这样就涉及到对居间人促成合同成立的认定问题。按照一般的法理，居间人促成合同的成立，应该是经过居间人的努力，委托人和第三人之间达成了合法有效的合同。笔者认为，应包括以下两个方面：
第一，委托人与第三人之间达成的合同必须合法有效。如果居间合同无效或被撤销，当然不得认为居间合同已成立，居间人自然不享有报酬请求权。当然，有学者主张在此种情形下应区分居间人是否有过错而区别对待。如果居间人在进行居间活动的过程中没有过错，而是由于第三人的原因造成，如由于第三人的欺诈行为导致委托人后来撤销合同，那么此时委托人与第三人的合同纠纷就与居间人无关，居间人仍享有报酬请求权。笔者认为，这种观点偏离了居间合同的结果性特点，居间人在进行居间活动中是否存在过错并不应作为其是否享有报酬请求权的判断依据。如果居间合同的无效或被撤销是由于居间人的过错而造成，那么居间人不仅不享有报酬请求权，更要承担算害赔偿责任。当然，居间人享有报酬请求权，以合同是否成立为准，至于该合同是否得到履行或被解除，则不影响居间人行使报酬请求权。
第二，委托人与第三人所达成的合同与居间人的居间行为有因果关系。这种因果关系，在报告居间中表现为，与委托人签订合同的第三人是由居间人介绍的;而在媒介居间中，则表现在居间人斡旋于双方当事人之间，促使双方进行协商并最终达成协议。对此因果关系的认定，和其他因果关系的认定一样，并不要求是构成合同成立的唯一原因，只要能证明居间人进行的居间活动，在某种程度上促成了合同的订立即可。③德国法院也认为仅需“除了其他事件外居间人之活动与有原因者”为已足。④当然，此因果关系，应当由居间人承担举证责任。
此外，因委托人的不正当行为导致合同不能订立的，应属于特殊情形。《合同法》第427条规定了居间人在未促成合同成立时，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动所支出的必要费用。现实中常见的情形是，买卖双方在利益的驱动下，往往在居间人介绍双方认识或达成协议后，就故意拒绝订立合同，逃避支付居间报酬，事后双方在私下进行交易。对于此种情形，一种观点认为应区分不同情况区别对待：如果委托人与第三人达成的合同在居间合同的有效期内，居间人仍享有报酬请求权;如果委托人与第三人达成的合同超过了居间合同的有效期，则原则上居间人已丧失了报酬请求权;如果居间合同没有订立有效期的，那么应当确定一个合理的期间，而不应在任何时期都赋予居间人以报酬请求权，这一期间在当事人协商不成的情况下，只能由法官裁判决定。⑤另一种观点则认为，此种情形属于委托人为自己的利益不正当的阻止条件成就的行为，应视为条件已成就。委托人应当支付报酬，而不存在以居间合同的有效期或某段合理的期间为限来确定委托人是否应支付报酬的问题。⑥笔者同意后一种观点。根据《合同法》第45条第2款的规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，则视为条件不成就。那么，按照此规定，居间人促成合同成立，但是因为委托人的故意阻止而使其不成就的，应当视为居间人已经促成合同成立，即使委托人与第三人之后再订立合同，也仍属得益于居间人之前的居间行为，故委托人应当支付报酬。
本案例中，虽然买卖双方之间协商并达成了协议，并且此结果也与房地产中介公司的居间行为存在因果关系，但此协议的效力是有问题的。问题的根源在于卖方未办理房屋上市交易手续，尚未取得房屋所有权证，也就是说，是由于第三人的原因造成交易无法进行。此种情形下，卖方依照法律规定可以行使撤销权。根据《合同法》第54条的规定，买方(受欺诈方)有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。从9月11日买卖双方达成的协议来看，当事人的本意也是如此，只是权利的行使方式不对。由于当事人并未约定仲裁机构的管辖，所以买方应当向法院起诉，请求撤销买卖合同。对于居间合同，买方则可以行使解除权，并要求返还已给付的1万元意向金。这样，房地产中介公司也就不享有报酬请求权。但这里也必须指出，虽然合同是由于第三人的原因而撤销，但并不是说本案中作为居间人的房地产
中介公司就按约定履行了合同义务。作为专业从事房产买卖租赁的居间人，其怠于行使审查、核实房源相关信息的义务，也存在过错。对于房地产中介公司的责任问题，本文将在下文进行分析。
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