广告承诺能否成合同条款温州别墅业主告开发商思维导图

清泪尽

2023-02-16

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别墅

业主

开发商

温州

条款

能否

合同

房屋

合同法

合同订立

承诺

浙江温州市104名别墅消费者诉讼的一起“别墅官司”近日开审，它向社会提供了一份珍贵的消费者维权“教案”。因为它提出了两个带有普遍性的问题：一、房屋开发商不兑现售楼广告承诺该不该承担违约责任？二、业主委员会可否受权代表房产业主打官司？

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思维导图大纲

1997年初，温州建设房地产开发公司在温州市东部郊区开发建造一处豪华别墅区“银都花园”。其中有74幢别墅，30套跃层楼。每幢别墅售价约200万元，每套跃层楼售价约80万元。二者均比周边同类房价高出一倍多。

开发商在各媒体广告及售楼书宣传称，“四星级家园，不再是梦想”“园区内拥有三个标准网球场，一个游泳池，拥有1368平方米物业管理用房。拥有4500平方米的俱乐部，内有健身房、乒乓球、KTV等健身娱乐设施。区内拥有超市、医疗、保健、银行等生活设施。别墅实行全封闭星级物业管理。小区绿化率达38.60%”等等。

温州市104名企业界知名人士及富人冲着如此美好的环境、设施和承诺，花巨资购置了该区的别墅和跃层楼。

-“缺斤短两”：被诉求赔偿5000多万元

黄龙忠、郑品严等上百名业主从1999年始陆续入住。入住后相继发现，实际情况与开发商的承诺大相径庭。

开发商在别墅区围墙及围墙内侧通道的地基上增建了别墅，大部分地盘则改建为绿地卖掉了，导致全封闭管理永久性不能恢复。小区的网球场、游泳池等设施也租给他人用作商业经营。特别是盼望已久的4500平方米的银都维多利亚俱乐部在2001年装修完工后，一夜之间“割”给他人，成为一家商业酒店，业主们也是永久性无权享用。小区的绿化率仅为34.7%。另外，超市、医疗、保健、银行等生活设施不见踪影。因全封闭全方位的管理成为一纸空文，区内经常发生偷盗事件。

针对开发商欺诈、严重“缺斤短两”的行为，业主们在多次交涉无果的情况下，自发联合，授权委托由全体业主选举产生的银都花园业主委员会出面，与开发商对簿公堂。

2001年12月，银都“业委会”先向温州市鹿城区法院起诉。期间，历时两年，历经艰辛，受阻重重。无奈之下，他们不得不于2003年10月撤诉。次日，即直接向浙江省高级人民法院起诉。他们针对开发商8大“缺斤短两”问题，向法院提出8项诉讼赔偿，共计索赔5070.6万元。

2004年3月9日，浙江省高院第三法庭开庭审理此案。由30多人组成的原告方“陪审团”清一色是温州企业界董事长级人士。

-两大焦点：广告承诺能否成为购房合同条款

此案争议的主要焦点是，广告承诺能否成为购房合同条款。开发商的辩护律师认为，广告宣传资料要作为房屋合同条款，根据最高人民法院的有关司法解释规定，必须具备如下条件：房屋出卖人对开发的“房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确”。而开发商被指控未履行的8项广告宣传承诺项目，都是零碎地出现在1997年至1999年的一些相关资料中，这些承诺不能视为具体、明确的。因此，这些承诺不能作为房屋买卖合同条款，开发商也不构成违约。

银都“业委会”方认为，最高院的有关司法解释规定：商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请，房屋出卖人对开发的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品买卖合同的订立以及房屋价格的确有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。有关俱乐部的广告不仅具体、明确、有吸引力，开发商还就此项目向每位购房者增收了6万元以上的配套设施费。

“业委会”可否受权代表业主打官司

此案争议的另一大焦点是，业主委员会能否作为诉讼主体。法庭辩论中，被告律师认为，“业委会”是业主大会的执行机构，是代表业主对住宅小区物业管理行使民主监督的群众自治组织。而此案是一起商品房买卖合同纠纷，原告和被告之间应当是商品房买卖的当事人。而开发商并未与银都“业委会”建立商品房买卖关系，故双方不存在任何纠纷。“业委会”可以维护业主的相关权益，但它不是房屋产权所有人，不能介入房屋买卖纠纷。

银都“业委会”方则认为，根据有关法律规定，业主委员会可以代表住宅小区内的产权人、使用人维护他们的合法权益。这些配套设施是业主的共有财产，但因住户人数众多，不可能每个人都来参与共有财产的管理，应该由“业委会”代为管理。如果发生诉讼，其诉讼标的是和共有财产有关的，那么“业委会”就可以代表业主起诉、应诉或参与调解。

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