本案争论的焦点是意向书的定性问题。当今理论界和实务界比较一致的观点认为意向书并不是正式的契约，为什么本案在处理过程中会产生意向书就是正式契约的观点呢？
笔者认为，这与契约订立需具备的要件有关。我国新合同法规定，一项契约通过要约和承诺两个阶段就契约的主要条款达成一致，则契约成立。契约成立应具备的要件：1、主体方面，具有相应的民事权利能力和民事行为能力。2、内容方面，双方就商谈的主要内容形成一致意见。3、形式方面，当事人订立合同可以采用书面形式、口头形式或其他形式。采用书面形式订立的合同，自双方当事人签字或盖章时成立。
运用上述理论分析本案争议的意向书，稍有疏忽就可能得出意向书为契约的结论。原因在于：（1）签订意向书的主体具有订约相应的民事权利能力和民事行为能力，能够对条款作出明确的判断和分析。（2）意向书的条款系双方商谈一致的结果，并经双方签字、盖章予以认可。
但是，上述分析忽略一个重要的问题，成立的合同既然要规制双方当事人就必须具有可操作性，而大多数的意向书只是对商谈内容的初步确认，并未形成明确的具有可操作性的内容。例如本意向书对面积的约定为拟购74套（实际面积以正式合同为准）；房屋套型按乙方要求进行设计，套三110平方米左右、套二90平方米左右。
“拟购”、“左右”等模糊性的语言，在成立的合同中是不允许出现的。具有可操作性表现为合同条款明确，明确的合同条款对确定当事人如何履行合同义务，是否违约及违约的救济具有决定性作用。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》同样认为：认购书只有具备商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已按约定收取购房款，才能将其认定为正式的商品房买卖合同。
所以，大多数认购意向书仅是房屋买卖的意向，并不是正式的契约。在司法实践中，经常将购房意向书与商品房预售协议书混淆，两者均表现为对未来权益的期待。但是，两者产生的法律效果却是完全不同的。商品房预售协议建立在规划、施工图纸等已经明确的情况下，未来交付的商品房与协议约定的房屋面积、价格、位置等主要方面都是一致的，而意向书却是尚未确定的，允许在以后的具体商谈过程中作出必要的修改和变更。
另外，签订意向书的主体亦不完全适格，存在法律上的瑕疵。本案系商品房预售，作为出售方必须取得政府主管部门颁发的预售许可证，而该案出售方的预售资格尚在办理中。因此，若以成立的合同对待，则导致的法律效果是不具备预售资格的预售方签订的协议得到法律的保护，极易导致商品房市场管理的混乱。
通过上述分析，可以认为购房意向书只是缔约过程中的阶段性产物，并不具备正式合同应具备的法律要素。而且，意向书具有不确定性，随着缔约过程的发展随时可以发生变更。因此，购房意向书除表明双方已进入缔约商谈阶段外，再无其他法律意义。
U633687664
U582679646
