二手房交易请关注“后合同义务”思维导图

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2023-02-16

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近来，在接待一些前来咨询的二手房购房者时发现，上、下家在产权变更过户过程，或下家已经入住的情况下，双方仍时有纠纷发生。这是怎么一回事呢?原来，上、下家由于缺乏房屋交易经验，在交易过程中往往比较注意房屋价格、中介费和契税等比较大的费用，而在一些细节问题上往往不甚关心。这些细节主要是二手房买卖合同履行完毕后的义务，也就是通常所说的“后合同义务”。“后合同义务”是指合同履行完毕，合同当事人应当承担的告知、协助等义务。归纳起来，二手房买卖的“后合同义务”主要有以下七项：

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结清水表帐单

由于本市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，上、下家不需要办理水表过户手续。因此，在二手房交易过程中，下家往往忽视了在合同中就有关水费由谁来承担作出约定，也没有查核具体已使用的数字有多少，或没有询问有无拖欠水费等情况，结果造成遗留水费帐单无人支付的问题。按自来水公司规定：不论是谁使用的，凡发生逾期的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。因此，在合同中约定交房日之前的水费由谁承担就显得尤为重要了，同时别忘了将交房日的上个月份的已缴讫水费帐单作为合同附件。

告知电表状况

目前，本市电力公司也已普遍实行户名住宅地址制度，取消了过去的实名制，过去征收的80元的电表押金也已全部退还给住户了。看似好像没什么问题了，但是笔者就曾接待过这样一位市民，事情是这样的，下家与上家已办结交房所有手续，且已入住半年有余。有一次电力部门检修大楼线路，查出该购房人所购住宅的电表已私自启动过铅封印。按电力公司规定：凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自启封印、擅自变更计量装置等行为均属违章用电，违者按违章用电处理。因此，在合同中同样要像水费那样进行约定，同时在交房过程中必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，以免日后生出不必要的纠纷。

结清煤气费

上海燃气公司目前仍实行住宅用户实名制，因此根据规定必须办理过户手续。本市已取消了800元的煤气初装费，取而代之的是征收730元的燃气设施费。煤气问题发生纠纷，大多是上、下家双方没有在合同中对燃气设施费进行约定;或者虽有约定，但约定不清;或者还是按照过去的称呼来约定;或者没有约定办理过户的具体日期;这往往给“后合同义务”的履行留下了纠纷的隐患。按照燃气公司的规定：上、下家必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费，以及双方的身份证、转让人在交房日之前一个月已缴讫的煤气费帐单，共同到燃气部门办理手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。笔者要提醒的是，上、下家除了要在《房屋买卖合同》补充条款中注明：本房价已包含燃气设施费以外;尤其重要的是，还要约定办理过户手续的具体日期，以免将来办理起来遥遥无期。

结清电话费

随着市民生活水平的提高，有的家庭已经安装了多门电话线路，此时下家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是I SD N 电话线，转让价是否包含电话线。在此，笔者建议购房者，现在电话新装很方便，你完全可以让原房主将电话移走，不计入房价。然后另外申请安装电话，以免入住后每天接陌生人的电话而烦恼。如确因电话线路或号源紧张而非要不可，那就要和上家一起到电信部门拉一张截止到交房日的结算帐单，一并清结后，再办理过户手续。

协助有线电视过户

有线电视实行一户一卡制。从笔者处理的几起纠纷来看，情况大多发生在封端问题上。由于二手房买卖中有一部分是空关房，平时无人居住。因此，原业主一般不去付有线电视的月租费，造成拖欠。时间一长，有线站自然要作封端处理了。问题是如果上家事先不告知下家的话，就极易引起“后合同义务”履行的纠纷。因此，建议购房人可在合同补充条款中约定：上家应当提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。下家凭上述两样资料和新的房地产权证，到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。

结算维修基金

物业维修基金剩余款额结算的纠纷比较多。大多发生在二手房交易过程中上家遗忘了收取房款以外，还有一笔维修基金没有结算，等到想起时再去找购房人协商，麻烦就大了。按照房地产管理部门规定：转让住宅时，维修基金帐户中剩余部分的款额是不予退还的，其中由上家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《商品住宅维修基金结算交割单》可向下家收取。

迁移户口

买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，上家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一种纠纷。据不完全统计，出现这种现象的原因有以下几种情形：一是原同住人不同意出售，而中介商违规操作;二是权利人与同住人分配不均;三是转让人无新住宅，无处迁移;四是转让人怠于履行，迟延迁出。正是由于以上四种情形，使得二手房交易风险陡增。