从本案看欺诈行为对合同效力的影响思维导图

清风浅

2023-02-16

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平果县

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公司

房地产

合同法

合同诈骗

核心提示：双方当事人争议的焦点问题是：本案借款合同是否有效合同;中行xx支行对抵押物是否享有优先受偿权和各方当事人应承担何种法律责任。下面树图网合同法编辑为您详细介绍。

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思维导图大纲

[基本案情]

2003年，房地产开发商xx县房地产开发公司向中行xx支行申请“xx铝含笑小区”公寓楼按揭贷款支持。经协商一致，2004年1月16日双方签订了《楼宇按揭项目合作协议》，协议约定：中行xx支行向符合贷款条件的“xx铝含笑小区”公寓楼购房人提供按揭贷款支持;双方同时签订了《最高额保证合同》，确定xx县房地产开发公司为该楼盘的购房人向中行xx支行借款提供连带责任担保。2004年3月31日，xx县房地产开发公司与黄某签订了虚假的《商品房买卖合同》、并持虚假的首期付款收据及收入证明等相关证件，与黄某到中行xx支行办理按揭贷款手续。当日，中行xx支行与黄某签订了《楼宇抵押借款合同》，约定：借款金额为85000元，借款期限为15年，月利率为4.2‰，还款方式为：按月均等额还贷款本息。同日，中行xx支行依合同约定将85000元转入“xx铝含笑小区”的开发商户头上。此后，中行xx支行从黄某在该行的活期普通存折中逐月扣划应归还和支付的贷款本息。抵押物已在xx县房地产管理所办理了在建工程贷款抵押登记手续，明确了抵押权人为中行xx支行。截至2006年4月30日止，黄某尚欠中行xx支行借款本金76808.30元及利息643.19元。2005年7月4日xx县人民法院以(2005)平民保字第252-1号民事裁定书查封了上述抵押物(xx铝含笑区8-603号房)。中行xx支行由此得知xx县房地产开发公司与黄某之间签订的是虚假的商品房买卖合同，遂引发纠纷，中行xx支行诉至xx县人民法院，请求判令：1、黄某偿还借款本金76808.30元及利息;2、xx县房地产开发公司负连带清偿责任;3、中行xx支行对“xx铝含笑小区”8栋603号房享有优先受偿权。

[裁判]

一审法院认为：xx县房地产开发公司为套取中行xx支行的按揭贷款，与黄某恶意串通，持虚假的购房合同和相关资料与中行xx支行签订《楼宇抵押借款合同》，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(一)、(二)项的规定，该借款合同为无效合同，黄某与xx县房地产开发公司是共同侵权人，对返还贷款本金及赔偿利息损失承担连带责任。根据《中华人民共和国担保法》第五条第一款规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。因此，对中行xx支行要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。据此判决：一、由黄某、xx县房地产开发公司返还中行xx支行借款本金76808.46元及赔偿利息损失;二、黄某、xx县房地产开发公司对上述债务互负连带清偿责任;三、驳回中行xx支行要求对“xx铝含笑住宅小区”8栋603号房屋享有优先受偿权的诉讼请求。

中行xx支行不服一审判决，上诉称：其与黄某签订的《楼宇抵押借款合同》为有效合同，其对抵押物享有优先受偿权。

黄某答辩称：本案贷款是xx县房地产开发公司使用，用以抵押的房屋也是属于xx县房地产开发公司所有，其不是借款人，不应由其偿还贷款。

xx县房产开发公司答辩称：法院审理案件应当主动审查当事人行为的效力，如是合同纠纷就要审查合同是否有效，不受当事人诉讼请求的影响。根据民法通则、合同法、担保法的有关规定，主合同无效，必然导致从合同无效。请二审驳回上诉，维持原判。

二审法院认为：xx县房地产开发公司与黄某以欺诈手段与中行xx支行签订的《楼宇抵押借款合同》属可撤销合同，享有合同撤销权的是受欺诈方中行xx支行，该行在知道撤销事由后并未主张撤销权，因此《楼宇抵押借款合同》为有效合同。担保合同的设立亦是担保人xx县房地产开发公司的真实意思表示，双方并办理抵押登记，因此担保合同亦属有效合同。xx县房地产开发公司应当根据《最高额保证合同》的约定承担保证责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第二百零三条、第二百零八条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定，判决：一、撤销原判;二、解除中行xx支行与黄某签订的《楼宇抵押借款合同》;三、由黄某向中行xx支行偿还借款本金76808.46元及该款利息;xx县房地产开发公司对上述债务承担连带清偿责任;四、黄某届期不履行上述第三项付款义务的，上诉人中行xx支行可以与抵押人xx县房地产开发公司协议，以座落于xx铝业公司外招宾馆旁含笑住宅小区第八栋603号的抵押物折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人xx县房地产开发公司所有，不足部分由被上诉人黄某、xx县房地产开发公司连带清偿。

[评析]

1、本案借款合同是否有效合同。

一、二审法院对本案的分歧在于本案主合同属无效合同还是可撤销合同，而认定主合同有效与否，对债权人担保权利的实现具有重要意义，即认定主合同有效，除非担保合同本身存在瑕疵，则担保合同也应认定有效，担保人应承担担保责任。而在主合同被认定无效的情形下，从合同也应认定无效，担保方不承担担保责任。担保方有过错的，其只承担缔约过失责任，且其承担责任的范围不超过债务人不能清偿部分的三分之一。

被上诉人xx县房地产开发公司在开发“xx铝含笑小区”公寓楼项目过程中，为套取上诉人中行xx支行的楼宇按揭贷款，与黄某协商签订了虚假的《商品房买卖合同》，并伪造黄某的个人资信证明等相关资料，以黄某的名义向上诉人申请按揭贷款，经上诉人审查同意后，上诉人与黄某签订了《楼宇抵押借款合同》，合同订立当日，上诉人依约发放了贷款，但该贷款并没有由黄某用于按揭购房，而是由被上诉人xx县房地产开发公司使用。因此，黄某与xx县房地产开发公司之间恶意串通，对上诉人中行xx支行构成欺诈，使上诉人在违背真实意思表示的情况下与黄某签订了《楼宇抵押借款合同》，因此，被上诉人xx县房产开发公司和黄某在签订合同时，主观上构成欺诈，违反了诚实信用原则，损害了上诉人中行xx支行的利益。对以欺诈手段订立的合同的效力，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第(三)项规定为无效合同，但《中华人民共和国合同法》规定以欺诈手段订立合同，损害国家利益的，方为无效合同，否则为可撤销合同。根据后法优于前法原则，本案应适用《中华人民共和国合同法》的规定。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，本案的《楼宇抵押借款合同》因存在欺诈行为而属于可撤销合同，享有合同撤销权的主体是合同相对方中行xx支行，非经当事人申请，人民法院不主动认定合同无效。本案中，上诉人在知道撤销事由后并没有向人民法院提出撤销合同的请求，而是主张合同有效，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，上诉人的撤销权消灭，因此，本案的《楼宇抵押借款合同》为有效合同。被上诉人主张本案《楼宇抵押借款合同》因损害国家利益，应属无效合同。但《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的国家利益，特指当事人签订具体合同时所损害的具体的国家利益，而不是泛指包括统治秩序在内的国家整体利益。本案中被上诉人的行为侵害的是上诉人的财产权益，而非国家利益，被上诉人的辩解违反了公平和诚实信用原则，有悖立法精神，其主张不成立。

2、中行xx支行对抵押物是否享有优先受偿权。

由于被上诉人黄某与xx县房地产开发公司之间订立的是虚假的商品房买卖合同，双方实际上并不存在商品房买卖关系，因此合同标的物所有权并没有发生转移，即xx铝含笑住宅小区第八栋603号房屋所有权仍然属被上诉人xx县房地产开发公司所有。上诉人中行xx支行与被上诉人xx县房地产开发公司签订的《楼宇按揭项目合作协议》第六条约定：“甲方(xx县房地产开发公司)须协助乙方(中行xx支行)办妥在建房产抵押登记手续。”因此，xx县房地产开发公司已明确知道，向上诉人申请按揭贷款必须以贷款人所购买的房产设定抵押。而xx县房地产开发公司为了取得上诉人的按揭贷款，自愿将其拥有所有权的xx铝含笑住宅小区第八栋603号房以黄某的名义，为黄某的按揭贷款设定抵押，因此，本案抵押权的设立，并不是黄某擅自对房产作出处分，而是房屋所有权人xx县房地产开发公司的真实意思表示，xx县房地产开发公司是本案的实际抵押人，且双方已到xx县房地产管理所办理了在建工程(商品房预售)抵押登记，抵押权因登记而成立，并具有公信力，上诉人中行xx支行已向黄某发放贷款，支付了相应的对价，其善意取得的抵押权依法应当受到保护。因此，本案的《楼宇抵押借款合同》中的担保条款亦为有效合同，上诉人对抵押物享有优先受偿权。

3、各方当事人应承担何种法律责任。

xx县房地产开发公司与中行xx支行签订的《最高额保证合同》，主体合格，内容合法，是双方当事人的真实意思表示，为有效合同。该合同约定：xx县房地产开发公司为使用中行xx支行的贷款购买“xx铝含笑小区”公寓楼商品房的购房者提供连带责任担保;主合同双方解除主合同或使主合同提前到期的，保证人对于债务人给债权人造成的损失承担保证责任;担保的范围包括因主合同产生的债务本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用等等。因此，xx县房地产开发公司应按照该保证合同的约定，对本案贷款本息承担连带责任担保。被上诉人黄某作为完全行为能力人，其与上诉人签订借款合同时，并没有受到他人的欺诈、胁迫，而是自愿做为借款合同债务人为被上诉人xx县房地产开发公司套取上诉人的按揭贷款提供便利条件，因此，被上诉人黄某应当为此承担相应的法律责任，即向上诉人偿还尚欠的贷款本息。故被上诉人黄某主张其不是实际借款人，不应承担偿还责任的辩解没有法律依据。上诉人依借款合同的约定发放贷款后，被上诉人黄某并没有将贷款用于购买合同所指定的商品房，而是由被上诉人xx县房地产开发公司使用，违反了借款合同约定的借款用途，根据《中华人民共和国合同法》第二百零三条的规定：“借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。”因此，上诉人中行xx支行要求提前收回被上诉人尚欠的借款本金及相应利息有事实和法律依据。由于被上诉人提供的贷款申请资料在形式上没有瑕疵，上诉人中行xx支行在签订合同时无法预见到被上诉人之间买卖商品房的意思表示存在瑕疵，其已尽到了合理的注意义务，因此，上诉人不存在过错，不应承担民事责任。