房地产公司股权转让涉及哪些税费思维导图

西风不相识

2023-02-14

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房地产公司股权转让

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股权转让

在日常生活中创办企业在经营过程中必须严格遵守我国公司法和工商管理条例。一般公司都涉及股权分配转让等事宜。那么房地产公司股权转让涉及哪些税费？为了帮助大家更好的了解相关法律知识，树图网小编整理了相关的内容，我们一起来了解一下吧。

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思维导图大纲

一、房地产公司股权转让涉及哪些税费

股权转让过程中涉及的税金：营业税、所得税、个人所得税、印花税。

其他规定：

股份公司股票发行要求同股同价、同股同权，股票交易的定价则由于竞价交易规则的存在可以千差万别。对于拟上市阶段的有限责任公司而言，由于不存在等额划分的股份，往往只按出资额的数量或股权的百分比来进行计量。

理论上讲，不论是按照何种定价方式计算，在同一时点同一股东持有的股权应当是等价的，之所以有不同的定价结果，必然是股权本身价值以外的因素在起作用。在股权转让自由的原则之下，是否允许股权同次转让不同定价，关键看是否会损害相关各方的利益。首先考虑公司本身，股权转让是股东间的行为，股权价款的高与低对公司自身资产不会产生任何影响，因此不会损害公司的利益;其次考虑其他股东，由于公司法赋予了其他股东对于股权向外部人转让时的否决权以及法定优先购买权，因此也不会损害其他股东的利益;最后考虑公司债权人，由于股权不同价转让不会对公司资产产生影响，因此也不会损害债权人的利益。总而言之，在法律没有明文禁止，且满足以下条件的情形下，有限责任公司的股权“同次转让、不同定价”不违反现行法律的相关规定：（1）遵循有限责任公司股权转让的一般规则并履行了相应的程序，在股权拟向外部人转让时，其他股东过半数同意并放弃优先购买权;（2）不构成关联交易利益输送的情形，即股权转让双方不应通过股权转让行为转移资源与义务。

二、房地产公司股权转让价款的确定？

对于公司股权转让价款如何确定，往往在实务中引起转受双方较大争议，但在我国公司法制度和相关法律制度中，没有明确性规定和强制性规定。股权转让实质上也是一种买卖合同，按照合同法的等价有偿原则，应当对股权价值进行财务上的评估，而这个价值一般都会指向公司的净资产即公司资产负债表上的所有者权益数。但评估价值仅仅是一种评判和估计的价值，只能作为一个重要参考，在交易实践中双方还要考虑各自因素讨价还价，也属正常。因为这种评估价值主要反映的是公司的现有资产价格，而股权的价值不仅体现企业资产的历史和现状，主要还应体现企业的未来收益，因此股权转让价格的确定应考虑企业的动态盈利能力。

房地产公司在股权转让时，由于可能存在在建工程的价值评估和未来收益问题，存在商品房销售采用按揭贷款方式，房地产公司与按揭银行间事先签有回购协议条款，购房者能否在10年至20年间的还款期限内完全履约，存在商业利益风险问题，房地产公司现有土地、房屋价值走向如何，等等问题，应根据房地产法律制度的有关规定进行科学评估，解决相关法律问题，最后确定股权转让价格。当然还要考虑潜规则发生的潜在费用，因其不是公司法律问题在此不述。

三、房地产公司转让股权是否节约税费？

（一）目前对于房地产公司转让股权是否缴纳土地增值税则争议较大，具体体现如下：

1、增值额难以确定。土地增值税实行四级超额累进税率，而确定税率的关键就是确定增值额。根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人转让房地产所取得的收入，减除规定扣除项目金额后的余额，为应纳土地增值税的增值额。以股权转让方式转让房地产的交易中，要确定增值额，首先要确定房地产转让收入和扣除项目金额。扣除项目金额被转让企业账面有记载，容易获得。房地产转让收入应如何确定，转让方获得的是股权转让收入，包括房地产价值、股本价值和其他资产价值。哪些属于房地产价值，很难确定。

2、存在重复征税。适用国税函[2000]687号对股权转让行为征收土地增值税，是对股权转让方征税，被转让企业的土地账面价值不会相应得到调整，股权收购方在购买被转让企业股权，获得该房地产后，无论继续开发后转让或直接转让，均只能以被转让企业账面记载的房地产开发成本作为计算土地增值税的扣除项目金额，不能将股权转让方已经缴纳的土地增值税计入扣除项目金额。势必造成对同一房地产销售行为重复缴纳土地增值税的情况。

3、容易被规避。国税函[2000]687号文件的适用，必须满足三个条件：

（1）股权转让行为为一次性行为；

（2）转让100%股权；

（3）以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物。

只有同时满足上述三个条件才能适用687号文件对以股权转让方式转让房地产的行为征收土地增值税。如果以股权转让方式转让房地产行为的最终目的是为了避税，那么企业通过多次股权交易或者转让99%的股权，就不满足国税函[2000]687号的适用条件，是不征收土地增值税。

通常来说，房地产公司进行股权转让，企业所得税和印花税是必须要缴纳的，目前在土地增值税上是否有优惠还存在争议，大部分观点是这个税费也是要收的。并且，按照小微企业税费规定，小微企业享有所得税减免政策，但是房地产公司通常规模很大，并不属于小微企业。所以说房地产公司转让股权是否节约税费，还要看具体情况而定。