（二）物权思维导图

林甘施

2024-12-20

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合法建造且必须建造完成时生效

占有返还请求权

全小区共有

物权详述

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思维导图大纲

基础

物的分类

【不动产】土地、房屋、建筑物等；【动产】机动车、自行车、手表、相机等；【主物和从物】汽车和备胎、电视机和遥控器；【货币】占有即所有；【数据和网络虚拟财产】

【天然孳息】需要跟原物分离：动物产下的蛋、植物掉落的果实；【法定窒息】利息、租金、射幸孳息（奖金、保险金）。孳息物归孳息产生时的原物所有人，占有人有处置权（收取/保管）。

三大效力

【追及效力】物在呼唤主人。例外：不得对抗善意取得相对人：有两年除斥期间限制，并需要支付合理费用；【排他效力】对世效力，一物一权；【优先效力】物权优先债权

物上请求权

【返还原物】所有权人/占有人要求无权占有人（借用未到期、租赁未到期都不是无权占有）返还原物。返还原物请求权，不具有人身专属性，可以转让。但不适用代位行使，抵押权的本质仅是优先受偿权，抵押权也无法直接行使原物返还请求权。【排除妨碍】撬门装修施工妨碍邻居；【消除危险】危墙可能倒塌扎伤行人

所有权

物权变动

基于合同变动

不动产

【登记生效主义】有效合同+过户登记=不动产物权变动，如合同无效或被撤销，物权不发生变动（已经登记的也会被撤销）。【物债两分原则】未办理物权登记，不影响合同效力

【异议登记】（借名买房）15天内未向法院起诉确权，异议登记失效。不阻却债权和物权，仅阻却善意取得的发生（仅起到提示作用，如果强行过户，按非善意处理）

【预告登记】（一房多卖）通知正式登记后90天未登记，预告登记失效，合同撤销，预告登记亦失效。不阻却债权，仅阻却物权（未经预告登记人同意，处分不动产，不发生物权变动。）

动产

【现实交付】交付生效主义：有效合同+交付=不动产物权变动，特殊动产（汽车）登记对抗主义（善意第三人）。

【简易交付】本质是买方先占有（租、借、捡、偷、保管均可）而后购买，买卖合同生效时，视为动产交付，发生物权变动。

【占有改定】本质是物权所有人变为占有人（先卖后租），租赁合同生效时，视为动产交付，发生物权变动。不适用于善意取得和质权设立（因为容易形成欺诈）

【指示交付】本质是自己所有第三人占有，出卖返还原物请求权。买卖合同生效时，发生物权变动。未通知第三人（是义务）不影响物权变动。

基于非合同变动

【政府征收】政府征收时发生物权变动，征用仅获取使用权，不发生物权变动。【事实行为】合法建造且必须建造完成时生效

【法律文书】形成判决生效时发生物权变动（法院判决房屋归刘某所有）；给付判决不导致物权变动（法院判决张某办理房屋过户手续）

【继承】唯一继承人的情况下，被继承人死亡或宣告死亡时发生物权变动。继承房子无须登记即获得所有权，但是要卖房必须先过户登记到自己名下，再过户登记到买方才实现物权变动。

善意取得

以自己的名义擅自处分他人（或共有）财产（无权处分），跟不知情的善意第三人签订有效买卖合同，并完成标的物的登记/交付。物权变动生效（原始取得）。

无权出租和无权代理都与善意取得无关。占有脱离物（盗赃物、遗失物、埋藏物、掩藏物）非法占有，不适用于善意取得。

动产遗失物

自知道或应当知道最终受让人之日起2年内（除斥期间）可以向最终受让人/占有人（无论是否善意）请求返还原物，且不需要支付任何费用；如果受让人是通过拍卖所得，则权利人取回应支付合理费用，受让人可向无权处分人追偿。无权占有人（拾得人/拍卖人）可以向侵占人（偷盗人）主张占有返还请求权，但受1年除斥期间的限制。

或自知道或应当知道无权处分人（拾得人）之日起3年内（诉讼时效）可以向无权处分人请求损害赔偿；同时表明追认了无权处分的行为（变成有权处分），后续的受让人继受取得标的的所有权。

拾得遗失物不主动寻找失主或交给公安，或索要报酬（即使丢失人悬赏，也应该先归还拾得物，再索要报酬，而不能以不给悬赏拒不归还），则丧失报酬请求权；不知权利人，发布招领广告1年后无人认领，归国家所有

先占

谁先占有无主物（天然合法无主物：陨石、长江里的奇石；所有权人的抛弃物）就归谁所有

添附

不动产和动产附合无法分离的，不动产物主获得附合物；两个动产附合一般价值较高物的所有人取得合成物的所有权；取得附合物的一方需给与对方赔偿或补偿

两个公式

【一般物权变动】有权处分+有效合同+登记/交付 = 物权变动 = 继受取得（基于原权利人意志/意定）；【特殊物权变动】无权处分+有效合同+ 登记/交付 = 物权变动 = 原始取得（基于法律的规定/法定） = 善意取得

建筑物所有权

专有权

【权利】有权无偿使用专有部分对应的共有部分，比如安装空调外机。【义务】对擅自改建行为（住改商）本楼业主以及能证明对自己有影响的其他业主均可起诉。本楼业主有一票否决权。

共有权

【全小区共有】维修基金（不适用于诉讼时效期间）、新增车位（建设开始就规划的车位属于开发商或购买人）；【全楼共有】建筑物的基础、外墙、屋顶、承重墙、通道、楼梯、大堂等；

成员权

【一般事项】定改规则和规约，选换成员聘企业（不涉钱）：人数要求2/3参加、1/2同意；【特殊事项】筹集资金、建设施、改用途、搞经营（涉及钱）：人数要求2/3参加，3/4同意

按份共有

内部关系

【管理】增值/保值有约从约，无约均有。重大修缮有约从约，无约须2/3份额同意；各占1/2份额的情况下，任何一户都无权要求另外一户做什么（例如拆除顶楼的广告牌）。出租行为在性质上属于负担行为(而非管理/处分行为)，任何一人出租的合同都合法有效（即使无权出租的合同也是合法有效）。

【收益分配】有约从约，无约看出资额，不能确定出资额的推定等额。【费用负担】有约从约，无约按份；【分割】有约从约，无约随时分，难以分割拍卖、变卖折价分割，不要认为房子，汽车等不能分割。【份额转让】转让自由。

【处分】无约的情况：对外转让须2/3以上份额同意，共有人享有优先购买权（仅通知义务，15天内行使）；而继承、遗赠、对内转让都不需其他人同意，也不适用优先购买权；

外部关系

对外连带、对内按份

共同共有

5类（夫、家、遗、伙、居），除此之外，统统推定为按份共有；重大事项、收益分配和费用负担都需全体同意；分割须满足基础散失（离婚）或重大理由；侵害外人不存在内部追偿问题

用益物权

土地承包经营权

合同生效时设立，流转时未经登记不得对抗善意第三人。发包给外人，需2/3村民会议或2/3村民代表同意，并报乡镇人民政府批准。

居住权

书面合同（债权）+ 登记时（物权）设立（居住权合同在未附条件或期限的情形下，自设立时生效。）。居住权有期限，期限届满或居住权人死亡，居住权消灭（应当及时注销登记）。居住权不得抵押、不得遗赠。如果没有约定也默认不得出租。

地役权

【概念】合同约定适用/限制他人不动产的权利：通行权、取水权、采光权、眺望权。【需役地转让】地役权（从属性）一同转让；【供役地转让】合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人。未办理地役权登记手续，如果题目没提到谁的责任，则默认双方都有责任，转让后，出现侵权，受侵害方可以向原签订协议的双方追责。

担保物权

基本原理

【效力从属性】主合同无效、担保合同无效。主合同有效，但合同里有关独立担保条款（独立担保）无效，但不影响担保合同其他部分的效力。【范围从属性】担保人承当的担保责任范围不能大于主债务。【抵押权期间】抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；即抵押权期间为主债权诉讼时效期间。不要跟保证期间相混淆。

【流押（质）条款】标的物所有权“直接归属债权人”的条款无效。但不影响其他条款的效力，债权人只能依法就抵押财产优先受偿。

【不可分性】即无论是主债务部分清偿或者部分转让，还是担保物被分割，都不影响担保物作为一个整体承担担保义务。该规定不是强制性规定，当事人可约定排除。

【物上代位性】生是我的担保物、被动死是我的代位物（保险金、赔偿金、补偿金），担保财产毁损、灭失或被征收等，担保权人可就代位物优先受偿。

【过错责任】主合同有效，担保合同无效（共同过错），担保人承当不超过债务人不能清偿部分的1/2。主合同无效，担保合同无效（共同过错），担保人承当不超过债务人不能清偿部分的1/3

抵押权

【不可抵押物】土地所有权、查封、争议、公益设施、违法、集体土地(宅基地).

【抵押权设立】1、不动产：书面合同+登记生效。处理新增建筑物需与建设用地一并处分，但是所得价款，抵押权人无权优先受偿；2、动产：合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人（也不得对抗破产清算）：如已出卖给第三人，则抵押权人无权行使抵押权（拍卖）；如已出租给第三人，则抵押权人有权行使抵押权（拍卖），但拍得者无权请求第三人返还标的物（买卖不破租赁）。如果已登记，则可拍卖，可请求返还（无论卖还是租）

【动产浮动抵押权】属于商事制度，小微企业把现有及将有的XXX作为一个整体一并抵押，合同生效时设立，未登记不得对抗善意第三人。就算登记也不得对抗正常经营活动中已经支付（必须全部支付）合理价款（市场价格）并取得抵押财产（已交付）的买受人。

【抵押权和租赁权的冲突解决】先租后抵，抵押（买卖）不破租赁，已经登记的抵押权先于租赁设立，抵押（买卖）破租赁。

【抵押财产的转让】（已抵押登记的动产）转让不影响抵押权。1、抵押合同如无禁止转让的约定，抵押财产的转让无需抵押权人的同意（仅有通知义务）；2、如抵押合同如有禁止转让的约定但未登记，转让合同和物权变动均有效；3、有禁止转让的约定且登记（抵押合同登记就是登记簿上的一个备注，跟抵押登记不是一回事），对抗善意第三人（转让合同本身有效，但物权变动可撤销）。

【抵押权的处分】抵押权必须与债权一同转让；抵押权人放弃抵押权，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任。

【清偿顺位】登记在先原则、先登优于后登；均未登记的，同一顺位的按比例清偿；【交换顺位】未经其他抵押人的书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响；【顺位保留】顺位在先的抵押权人于该抵押物的所有权人归属一人（买入抵押物），不允许后顺位抵押权的升进。

【超级动产抵押权】先卖后押的抵押权人对设定于其卖掉的动产具有超级优先权（必须在交付10日后登记），要注意的是其优先的对象是标的物买受人的其他担保物权人，而不是标的物出卖人自己的担保物权人。例子：跟浮动抵押混合考，甲造船厂向乙农商银行借款，并审定浮动抵押，然后甲卖船给洪某，并设定超级浮动抵押。就该船的抵押权排序：乙>甲>洪

【抵押权的实现】有多个第三方担保人的情况下，如无约定，则债权人可以任意选择如何实现担保物权（即优先受偿权），无先后顺序，亦无额度限制，如有债务人自己的物保，则优先处分。3年诉讼时效

【最高额抵押权】一次受信X年（债权确认期间）有效，合同履行期限届满或加速到期一次性结算；最高抵押权设立前已经存在的债务，经当事人同意可以转入最高额抵押担保的债权范围；如无约定，部分债权转让的（注意：最高额抵押担保的债权确定前，把已经取得的所有债权转让，也是属于部分转让，因为后续还可能继续新增债权），最高抵押权不得转让，转出的部分债权为普通债权，无优先受偿的权利。

【借新还旧】以贷还贷，旧贷消灭，旧的担保也消失，但是需要担保人自行请求登记机关“涂销登记”，而不会自动涂销。新贷和旧贷的担保人相同，无论是否知道“借新还旧”，都得承当担保责任。新贷和旧贷的担保人不同，担保人必须知道“借新还旧”，才承担责任。旧贷上没有注销登记的物的担保效力延伸（先登顺位保留）--前提是需要担保人同意为新贷担保（担保不会自动延续）

质权

【动产质权】书面合同+交付生效，约定不交付标的物条款无效，占有改定方式的交付无效，因为出质人或其代理人不能占有质押物，但是质押权人可以委托他人持有质押物。质权人将质物返还给质押人后，不得以其质权对抗善意第三人（你自己还给人家了，人家卖了只能自认倒霉）。质押物因遗失、被盗、被损坏等，质权人有权要求“原物返还、停止侵害、恢复原状”，如不能请求返还则质权消灭，如有物上请求权则质权不消灭。预定的出质财产与实际交付的财产不一致的时候，以实际交付的财产为准。无约定，则质权人享有孳息收取权/处置权（而非所有权）

【权利质权】各种票据，单据，有纸质权利凭证的以交付设立，其他没有纸质的凭证以出质登记设立（应收账款、电子票据、股权、知识产权、债权等）。债权出质适用债权转让规则，即“内外有别+通知”：是否履行通知义务，决定是否产生外部效力，未通知，则该债权出质对债务人不发生效力；如果通知了，则债务人只能向转让后的权利人履行，向原权利人履行无效。应收账款债权人与债务人虚构应收账款作为质押标的，与债权人订立应收账款（债权）质押合同的，应收账款债务人不得以应收账款（债权）不存在为由对抗债权人。

【承诺转质】出质人同意，质权人有权处分，质押合同合法有效，质押权设立（继受取得），损失不承担责。【责任转质】出质人不同意，质权人无权处分，质押合同合法有效，质押权设立（善意取得），损失承当责任

留置权

【条件】债权到期；合法占有（占有辅助非占有-雇佣）动产（可分拆，留置额不得大于债权，如不可分拆可以整体留置）。民事留置权-动产的占有和债权的发生基于同一法律关系（承揽、运输、保管等合同）。商事留置权：留置债务人动产--可以不基于同一法律关系，但必须属于债权人自己的营业债权（借款也算），而不能以转让的债权行使留置；留置第三人动产--则必须基于同一法律关系且属于营业债权（三方合同的场景）

【实现】60日以上的宽限期（生鲜除外），留置权并不会因为主债权诉讼时效期间届满而消灭（因为东西一直留置在债务人手里啊）。留置权系占有型担保物权，占有的动产被侵占的（比如被人强行拿走，包括该物的原占有人），占有人有权请求返还原物。停车场不缴纳停车费，停车场有权锁车（留置权），且如果车主擅自强行砸锁开走车，停车场有权基于留置权要求车主返还车辆（现实肯定是交停车费）。

【效力】留置权>超级动产抵押权>登记动产抵押权>动产质押权（3、4两个看谁先设立）>未登记动产抵押权

占有

【分类】有权占有和无权占有（善意占有和恶意占有）；自主占有（并不一定是恶意占有（比如误拿行李，自以为是自己的），默认应推定占有人为自主占有，占有即所有）和他有占有（合法占有他人的东西，比如质权人对质物的占有，承租人对租赁物的占有）；直接占有（必须合法，对偷捡物的占有既不属于直接占有也不属于间接占有）和间接占有（和媒介人存在占有媒介关系（合法有效，比如租赁，质押）并享有返还请求权的占有）

【占有返还请求权】原占有人（不论何类占有）可以要求无权占有人（不管是善意还是恶意）返还占有，注意被要求返还者必须是现实占有者，如果物品不在他手上，自然也就无权要求返还了。 -受1年除斥期间限制。【停止侵害、排除妨碍、消除危险请求权】别人上擅自把车停在你的车位且无法联系上车主的，可以请拖车公司拖走，且可以请求车主赔付拖车费。【占有损害赔偿权】车位被侵占不能停车，房屋被霸占不能住，汽车被盗不能营运

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