在2010—2013年，笔者多次参与了针对旧工业建筑再生利用项目的实地调研工作。在对我国四大地区、全国22个城市的多次调研中发现，目前，我国旧工业建筑的再生利用存在以下六大问题:
在经过一段时间使用后，由于使用损耗、混凝土徐变以及动荷载的作用，建筑本身结构性能存在一定程度地下降。在2008年汶川地震后，在我国抗震设防标准的大幅提高与不同建筑功能对应不同的抗震要求这两方面的共同作用下，部分闲置旧工业建筑抗震能力已不满足现有抗震规范的要求。
我国的防火设计规范化起步较晚，系统的防火设计要求出现在20世纪80年代中后期，而既有旧工业建筑大多建于20世纪60—80年代，在设计上存在着由于系统规范缺乏带来的安全隐患，因线路老化而出现了防火问题，部分砖木结构的旧工业建筑其防火问题尤为突出。
我国95%以上的既有建筑均属高能耗建筑。工业建筑由于功能需求，大部分墙体隔热保温效果较差;同时，厂房为保证采光，通常选择尺寸较大的门窗洞口，窗墙比的增大亦降低了其保温隔热效果;厂房空间体量大、层高较高，重型工业厂房层高大多在10m以上，导致了较差的控温效果;其屋顶结构和天窗设置亦对保温性能起着一定程度的副作用。
原设计年代久远及功能改变造成建筑设计的不足，缺少电梯、卫生间等设施;周边配套设施不足，如周边交通、停车场所的设置，都在一定程度上限制了其使用功能。
部分建筑通风、采光、室内空间布局、建筑环境较差，使用时无法达到良好的舒适性。
6)改造过程中缺乏相关技术手段、评价标准不健全，对改造过程缺乏引导性，改造效果良莠不齐。
在1997—2006年，发达国家就相继开发了适应本国特点的在国际上较为成熟的绿色建筑评价体系，如英国的BREEM、美国的LEED、日本的CASBEE。自1996年xxx《建筑节能技术政策》以来，我国xxx门就致力于提升建筑的低碳性和使用舒适性，相继颁布《绿色奥运建筑评估体系》、GB50189—2005《公共建筑节能设计标准》、GB/T50378—2006等，初步建立了国家和地方绿色建筑标准体系，主要针对新建居住建筑及新建公共建筑进行评价，缺少对旧工业建筑再生利用相关项目的绿色评价体系。2012年，我国人均国内生产总值已达6100美元。随着经济的发展，人们对生活品质、建筑质量安全和使用功能有了更高的要求。为适应现今社会形势与绿色建筑要求的一致性，旧工业建筑改造时需要对其功能、舒适度、环保、健康度进行提高。主要针对旧工业建筑抗震加固、耐久性、功能适应、生态化等方面进行改造。
通过对实地调研、考察典型项目的特点及改造使用时存在的问题，结合相关文献，以制定适合我国特色的绿色评价指标体系为目标，可对旧工业建筑绿色再生项目特点进行总结。
2)因为经过一定年限的使用，且工业建筑在正常使用期内往往承受较大的动荷载，所以在改造前进行结构检测十分重要。通过检测结构的强度和材料的耐久性，考察其与现行建设标准的达标程度，作为改造模式、改造规模等的决策依据。
3)因为原工业产业对环境通常有一定影响，如空气污染、噪声污染、水污染等。例如:冶炼车间的酸洗池就会对周边土壤产生重金属污染。因此，需要进行环境监测检查并恢复改善生态环境，避免土壤中有毒有害物质的存在，保证有适宜的地温、清洁纯净的地下水。
4)强调原有结构、材料、设备、管线及基础设施的利用。充分利用既有资源是节约材料、提高环保性和经济性的重要手段，因此，原有资源的利用率是评价旧工业建筑再生利用项目绿色性的重要指标。
5)改造模式作为影响其改造规模、经济效益、使用效果等的主要影响因素，应作为不可忽视的重要指标。
6)应尽量避免建筑立面在结构及材料上的大幅改造。一般改造时建筑外壳体量改变较小，进而对建筑周边的热环境、风环境、日照影响等物理环境影响较小，同时，对周边居民生活从心理适应性上的影响亦不十分显著。
7)从绿色建筑评价的角度上看，旧工业建筑再生利用项目与一般新建建筑项目的不同主要体现在开发决策阶段和设计阶段，在施工和运营中，应与新建项目有着同样的标准和要求。
8)受原结构影响大，建筑设计的合理性和兼容性直接影响改造后建筑的使用功能、舒适度和经济性。在进行设计时，应充分考虑到原建筑的结构形式、装饰构件等固件对新功能适应的兼容性，以期最大程度地结合和利用，最大程度地发挥原建筑的各性能。
9)改造时，可充分利用先进的环保材料和绿色施工技术进行建筑再生。如平屋顶厂房在进行屋面改造时可以利用植被进行屋面绿化，在提高建筑绿化率的同时，起到一定的保温隔热效果，有效地遏制太阳辐射及高温对屋面的不利影响。在改善建筑微气候、缓解城市热岛效应的同时滞留可吸入颗粒物并净化空气，达到降低建筑温度、节约能源、净化城市水源、美化环境和提高城市蓄、排水能力的作用。在确立旧工业建筑绿色再生评价指标时，应根据相关项目的一般特点进行指标的选择和确定。
在进行旧工业建筑绿色再生评价指标体系确定时，首先通过文献分析及调研总结进行使用指标的汇总，对海选出的指标通过专家问卷调研法进行其重要性得分的确定，进而根据分值及离散度对指标进行筛选。
根据我国现行的绿色建筑评价标准、建筑节能规范、国外绿色建筑(低碳建筑、生态建筑等)评价标准、书籍文献中的绿色建筑评价指标体系、书籍文献中的旧工业建筑再生利用项目的指标体系以及通过对我国22个城市的实地调研，分析出切实影响改造项目开发、改造、使用过程的主要因素，海选出指标项目。并根据科学性、全面性、代表性、独立性、系统性、可行性这六大原则对指标进行初步筛选，得到初步的旧工业建筑绿色再生评价指标体系。
针对指标制作关于指标重要程度的调查问卷，要求相关领域专家根据问卷中指标解释，结合指标的筛选原则对各待选指标进行评分。专家选择时应注意其专业性及各领域分布的全面性，拟在规划局、经信委、各地规划设计院相关设计人员、有绿色建筑施工经验的施工单位管理人员、高校内从事旧工业建筑研究人员、绿色建筑评价体系研究人员中进行选择。为保证评分的专业性和可靠性，在评分时不要求专家对所有指标进行打分，而只就自己熟悉领域进行评分，不熟悉指标重要性评分为。评分采用的是0～5分制。
在产业调整、退二进三等政策引导下产生的闲置的工业建筑，其合理的再生利用成为赋予建筑新的功能生命、盘活区域经济的重要手段。在这样的大背景下，旧工业建筑的改造方式、改造效果更因其在环境、经济、人文等多层次产生的影响得到大众的日益关注。面对日益恶化的地球环境、能源及资源的限制，旧工业建筑的绿色再生成为必然的再利用趋势。为解决我国现行绿色建筑评价标准在适用性上的局限性，通过分析汇总既有国内外成熟的绿色建筑评价体系及学术论文中绿色建筑评价体系和旧工业建筑再生利用项目的评价体系，结合实地调研情况、典型项目的改造施工及使用情况，系统地总结了旧工业建筑再生利用项目的特点并与绿色建筑的要求和特点相结合，整理出旧工业建筑再生利用项目绿色改造的特点及评价重点，介绍了旧工业建筑绿色再生的评价指标的确定和体系构建的基本方法，为旧工业建筑绿色再生的评价指标体系的最终确定建立了一定的工作基础。
