1.居住权作为一种用益物权制度,属于物权,也是一种他物权。由于居住权人可以对房屋直接行使其居住权利,排除他人的干涉,故居住权属于物权。同时居住权是在他人所有的房屋上设定,因而居住权又属于他物权。
2.居住权的主体范围限定为特定的自然人。法人或其他非法人团体(如合伙团体)不可以成为居住权主体,其主体范围是有限性。
3.居住权不得转让、继承。居住权具有人身属性,房屋所有权没有发生变动,居住权人可以占有使用,原则上不作为他的个人财产发生转让和继承。
4.设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。居住权人对房屋的使用只能限于居住的目的,而不能挪作他用,比如用作商业房等。但是双方当事人有约定和在某些特殊情况下,居住权人可以将少量的房屋予以出租以获取收益。
5.居住权具有时间性,期限一般是长期性、终身性。居住权的期限可由当事人在合同或遗嘱中确定或约定,如果没有对期限作出明确规定,则应推定居住权的期限为居住权人终身。
6.居住权一般具有无偿性,居住权人无需向房屋的所有人支付对价,所以被称为"恩惠行为"。即使居住权人在其居住期间可能需要支付给所有人一定的费用,但它必然要低于租金,否则就无设立之必要。