本案涉及的核心法律问题主要包括原告与骆家房屋买卖合同的效力、院墙之物权归属的确定、原告权利救济的方式等三个方面。
长期以来，由于我国农村实行土地集体所有制，理论界对农村房屋买卖合同的效力大多持否定态度。我们认为，实践中对待农村房屋买卖不宜采取一刀切的思路。一律确认买卖合同无效的做法既无益于交易稳定，也不利于矛盾纠纷的及时化解。正确的思路应当是，结合个案的特点、根据诚实信用原则，采取尊重历史、照顾现实的方法来考察农村房屋买卖合同的效力。
1、买卖基础资格分析。根据《土地管理法》第六十二条第四款的规定农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从该款的立法目的可以看出，农村宅基地因属集体所有，宅基地权利人原则上仅具有使用权。但享有宅基地使用权是获得在其上所建造住宅之所有权的基础，宅基地使用权人因合法的建造行为而直接取得房屋的所有权。 即因合法建造等事实行为发生物权效力。 宅基地使用权人因对房屋享有物权而具备了出卖房屋的基础。就本案而言，骆家正是基于对房屋及院墙的合法建造行为，取得了对房屋及院墙的物权，因此具备了出卖房屋及院墙的资格。从买受人的角度看，原告签订合同时虽非刘娘府村村民，但其当时的身份亦是农民，且买卖合同签订后原告即从黑石头村搬出，骆家也迁出刘娘府村，在宅基地使用问题上，并未造成法律所禁止的一户多宅的状况。与城市居民购买农村房屋的情况不同，原告受让房屋的行为并未导致农村集体经济组织的利益受损，实际上仅仅是使用权人的变更而已，从证据表明这种变更亦是得到该集体经济组织所认可的。
在农村房屋买卖问题上，北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要认为：农村私房买卖合同原则上是无效的。但考虑个案的不同情况，可以根据实际情况依法确认合同的效力。 这一指导意见充分体现了处理农村私房买卖问题既要尊重历史、又要照顾现实的原则。结合本案，原告1992年4月与骆家签订农村房屋买卖合同距今已近20年，原告对房屋的占有使用状态已经相当稳定，确定房屋买卖合同有效，有利于确保交易稳定，维护现有的房屋占有关系，符合诚实信用原则的要求。
2、合同生效要件分析。首先，原告与骆家签订的房屋买卖合同双方意思表示真实，骆家已经实际交付房屋，原告也已占有并使用该房屋，双方房屋买卖合同已经实际履行，且并未违反法律的强制性规定，因此，房屋买卖合同符合法律的基本生效要件。其次，从特殊生效要件的角度分析，本案买卖合同的标的物是农村房屋，属于法律法规规定需经办理批准手续方可生效的合同。那么原告是否履行了有关批准手续呢？从本案查明事实看，1992年5月原告申请再建房时，得到了有关部门的批准，并履行了相关手续，且在刘娘府建房用地证中载明陈甲经92年4月14号经石证字第87号文买原西小府村骆家的宅院，村公所亦未对原告与骆家房屋买卖行为提出异议。因此，有关部门批准原告再建新房的行为，可视为对原告与骆家房屋买卖行为的认可，对原告作为宅基地合法使用权人身份的确认。故原告与骆家房屋买卖合同成立并生效，原告对买受房屋及新建房屋均享有所有权。
院墙作为不动产买卖的标的物，对买卖合同效力的认定仅仅是院墙权利之归属的基础，并不当然发生物权效力。因此，我们要准确判断本案院墙的物权归属，仅从房屋买卖合同效力的纵向分析是不够的，还必须横向思考。将契约自由与物权特性结合起来考察，从而为本案的审查、判断、认定提供多元支撑。
1、房屋与院墙可看作主物与从物的关系，对主物的处分及于从物。就一般社会常识而言，院墙的功能主要在于将本人房屋与他人房屋相区分，确保本人居住的安全性和活动空间的私密性。与房屋及内墙整体和部分的关系不同，房屋与院墙的关系从居住这一层面上来讲，在法律上可视为主物与从物的关系。房屋与院墙这两种物相互配合、按照居住的目的组合在一起，起主要作用的房屋为主物；配合主物的作用而起辅助作用的院墙为从物。 区分主物与从物，其意义在于：当事人没有特别约定时，对主物的处分及于从物，以贯彻物尽其用原则。 院墙的权利归属，应以出卖人对院墙所具有的源权力为基础，出卖人若拥有院墙的所有权，其在房屋买卖合同中对房屋的处分行为，自然及于院墙，买受人亦因此继受取得院墙的所有权。本案中，骆家始建房屋及院墙的行为，使其对房屋拥有原始物权。况且，在原告与骆家的房屋产权转让契约中，载明的房屋四至亦包括该院墙，因此原告基于买卖合同对该院墙享有权利。退一步讲，依物的主从关系原理，即使骆家与原告签订的房屋买卖合同中未注明庭院四至，骆家将房屋卖于原告，原告仍可依对房屋这一主物拥有权利而及于从物院墙。
2、和解协议对不动产的处分不必然发生物权变动的效力。通常来讲，双方达成的和解协议只要具备合同生效要件即具备合同效力。而本案，和解协议的内容涉及院墙这一不动产，因此在具备物权变动要件之前，协议内容即使符合法律规定，也仅产生协议成立并生效的可能，并不发生物权转移的效力。我们认为，2006年7月代某与陈乙签订的协议中原告代某表示该院墙系被告陈乙所有，无论从意思表示角度分析，还是物权变动要件的观察，都不应当发生所有权转移的效力。理由有二：其一，原告因害怕被告堵自家的水沟眼，为尽快解决邻里纠纷，作为妥协原告被迫承认院墙是被告家的。因此，放弃院墙权利的行为系受胁迫而为，并非原告真实的意思表示；其二，该协议中原告承认院墙系被告所有的意思表示，势必会引发对现有房屋所有权以及宅基地使用权的变动。而宅基地使用权的变动必须经有关部门批准，履行相关手续，方能产生物权变动之效力。本案原告与被告所达成的协议既未履行相关审批手续，亦未得到有关部门的认可，不可能发生院墙之物权变动效力。因此，原被告所签订的和解协议并未能使院墙的所有权发生转移，原告仍是院墙的所有权人。
3、审批制度可视为农村房屋产权转移的物权公示程序。根据物权法，城市房地产登记制度为房屋物权的特定公示方式。而本案买卖合同的标的物为农村房屋，农村房屋因为一般不允许买卖，所以并未对其物权变动实行房产登记制度，房屋权利人手中自然也没有房屋产权证。那么，农村房屋在特定条件下的物权变动是否需要公示呢？本案原告代某房屋及院墙的买受行为是否履行了物权公示的程序呢？我们认为，农村房屋在特定条件下的物权变动同样是需要公示的，只有公示方可产生公信力。本案原告虽然并未履行登记程序，但刘娘府村公所批准其翻建房屋，并颁发建房用地证的行为，可以视为原告与骆家的房屋买卖行为履行了公示程序，符合房屋物权变动条件要求，能够产生公信力。因为，村公所的批准颁证与房地产管理部门的登记，除了具体行为方式不同之外，在行为性质、公示效果以及对第三人的对抗效力上并无不同。因此，原告因物权公示满足了房屋及院墙受让的条件，理应能够取得院墙的物权。
对物权的私法保护既包括债法上的保护手段，也包括物权法的保护手段。物权法上的保护手段既物上请求权。物上请求权是指物权人于其物被侵害或有被侵害之危险时，可以请求恢复物权圆满状态或防止侵害的权利。 从这一概念来分析，物上请求权行使应当以物的存在为前提。在本案中，原告对院墙所享有的物权已因被告的拆毁行为而导致灭失，原告请求恢复物权圆满状态、返还原物的物上请求权已无法实现。因此，原告应当采取债法的权利救济手段。
本案中，院墙的灭失是由于被告的违法拆除行为所致，原告因被告的侵权行为而丧失了对物的所有权。就被告而言负担的是侵权行为之债。因此，原告行使债法上的救济手段应以侵权行为之债的请求权为基础。根据《侵权责任法》第十五条之规定：承担侵权责任的方式主要有：停止侵害，排除妨碍，消除危险，返还财产，恢复原状，赔偿损失，赔礼道歉，消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。就本案而言，由于院墙作为物已不复存在，原告采取排除妨碍、恢复原状、返还财产等救济手段已属客观不能。鉴于此，原告选择赔偿损失的救济手段最为有效。
U782682106
U852225568
