今年7月，58岁的周先生在小区失踪两天后，其尸体在居民楼地下室的污水井中被发现。他的儿女认为事发时污水井没有盖子，物业负有不可推卸的责任，因此告上法庭索赔130余万元。
原告称受害人死亡发生时所在建筑物电梯出现多种故障，导致被害人无法通过电梯脱离危险，地下二层没有任何照明设施，出事的污水井完全敞开，周边未设任何安全警示标志，且事故发生后较长时间内无人帮助受害人而导致了他的死亡。被告作为受害人所在小区公共设施的管理者和维护者，未尽合理限度的安全保障义务，应承担损害赔偿义务。
上述事件中，物业公司都被认为存在“不作为”的情形，如对地下车库的安全不闻不问、对流浪汉长期居住小区楼道置若罔闻、对小区公共设施疏于维护等，且均发生了严重后果。事实上，这样的后果不论是物业一方还是业主一方都不愿看到。
故此，笔者提示广大物业服务企业，首先要正视自己的法律责任，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等，依据《物业管理条例》均属物业公司的职责范畴，物业公司对此必须认真地负起责任，积极对待；对于因己方责任导致的业主人身财产损害，应积极承担赔偿责任。
其次，要严格履行合同约定，即物业公司应与业主就物业服务的具体事项，如物业管理事项、服务质量、违约责任等以合同形式作出细致约定，并在此基础上严格履约；如果履约有困难，应通过提升管理水平、加强员工培训等方式，增强履约能力，最大限度地避免由此导致业主人身、财产安全受到损害。
再次，要积极促成问题解决，对于小区内发生的违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业公司应该积极发现问题并予以制止，如果制止不成也应积极反映问题并促成问题解决，避免因自身的“消极”行为而致问题严重化、复杂化。依据现行法律规定，物业公司对有关问题应当发现而没发现，已发现而没制止、没报告，只报告而不制止，或者制止不成功也没报告，则均可能构成失职或被认定为履约不当。
另外，物业公司也要注意做好业主的解释工作，同时对一些力所能及的事项，如拧紧阀门等，尽力提供帮助，以赢得业主的信赖，建立起双方沟通的良好基础。
目前，由于成立业主委员会仍有许多困难，绝大多数小区都在长期沿用入住时开发商选定的物业公司，即前期物业。
前期物业公司与开发商间的紧密联系使得物业公司服务意识不强，市场化和专业化严重不足，也缺少在市场竞争压力下不断提高物业服务质量的动力。此种状况下，业主与物业服务企业间发生摩擦在所难免。
有鉴于此，法官特别提示业主：要减少和避免物业纠纷，首先要争做自己的“主人翁”，即强化社区意识，尽早实现业主自治，改变物业公司对开发商的特殊依赖，促使其增强服务意识，改善小区管理；同时，建立业主自治组织也有利于标的额较小、权利义务相对明确的物业管理纠纷通过有效沟通、谈判及时化解，从而避免从小问题演变为长期僵持，甚至对簿公堂。
另外还要学会用“证据”说话，即强化证据意识，在日常生活中注意有关资料的收集，如小区内“私搭乱建”、“侵占通道”等不当行为、物业公司“不作为”或者“乱作为”的有关情况，以及自身合法权益遭到侵害的情况等，借此提高举证的能力以及证据的证明力，使自己的诉讼请求能够最大限度地获得法律支持。
目前，部分业主存在认识误区，即在出现物业服务纠纷时不是积极与物业服务企业进行沟通，而是以拒绝支付物业服务费用的方式进行对抗。此举从法律角度讲并不适宜，其进一步激化了矛盾，更加不利于纠纷的及时解决。而且，拖欠物业费和物业服务不达标是两个法律问题，物业公司起诉欠费业主，只要有证据（例如物业服务合同）证明业主未按时足额交纳物业费就足以了，物业公司服务质量差不能成为有效抗辩理由，业主将在很大程度上面临败诉风险。
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