场景一:100万存银行
这是一个最纯粹的投资,没有杠杆,没有复杂成本。
1、你的净资产 (Equity):
就是你存入的 1,000,000元 本金。这是你100%的自有资金。
2、年度净收益:
假设一年期定期存款利率为2%。
利息收入 = 1,000,000元 × 2% = 20,000元。
这20,000元几乎就是你的净收益(因为存款几乎没有管理成本)。
3、计算ROE:
ROE = (20,000 / 1,000,000) × 100% = 2%
结论:你的自有资金(100万)创造了2%的回报率。在这个简单案例中,ROE就等于存款利率。
场景二:100万全款买房子出租
1、你的净资产 (Equity):
就是你用于全款买房的 1,000,000元。这也是你100%的自有资金。
2、年度净收益(这里是关键!):
租金总收入:假设房子每月租金2500元,一年收入为 2500 × 12 = 30,000元。
持有成本:物业费、取暖费:假设每年 4,000元。
维修基金/空置损失:假设每年 1,000元。
年度净租金收益 = 30,000 - 4,000 - 1,000 = 25,000元。
注意:我们还没有考虑房产本身的增值。
3、计算ROE(仅基于租金):
ROE = (净租金收益 / 净资产) × 100% = (25,000 / 1,000,000) × 100% = 2.5%
初步分析:仅从租金角度看,你这100万自有资金的回报率是2.5%,比存银行(2%)略高。