“国进民退”下的民营房企生存模式思维导图

清风和酒

2023-03-17

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发展战略

股权融资

生存模式

民营

房企

10月22日讯2005年至今，中国地产金融年会已经成功举办了四届，见证了中国房地产市场与金融市场相融共生的发展历程，地产金融的理念也得以深深根植于开发企业的发展战略。

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思维导图大纲

注入新鲜血液以重唤活力

对于完全民营的房企来说，单靠自身资金基本无法生存，而银行贷款的隐性歧视政策依然存在，这类企业相当多的靠缓交地价款、拖欠工程款、挪占客户资金等方式来挤压上下游的资金，以缓解自身资金紧张。而当这些手段还不能填补开发过程中资金空洞时，就不得不向地下钱庄等举借高利贷，造成风险越滚越大，极有可能失控进而倒闭。在重庆、丽水等地，行业内高利贷盛行，已有多家房企深陷高利贷还款危机。

而对于一些拥有优质资产的民营房企来说，初次抵押借贷还不算很困难，但负债率和财务成本也因此上升，一旦销售回款不利，获得下期借贷的可能性不大，并不能解决企业的长期融资问题。因而唯有“割肉放血”，通过出让股权的方式才能既降低财务成本，又获得长期的资金来源。

股权融资的方式有很多种，一是通过股份制改革公开上市，这是很多民营房企都采取的方式，在当前资本市场重启之际，以宝龙地产、恒大地产为代表的数十家民营房企已经或准备通过IPO或借壳等方式踏入资本市场的大门。上市不仅可以一次性圈入大批资金，而且日后通过增发扩股的方式可以作为持续融资平台。融资规模大、成本低，使得上市融资成为众多民营房企的首选造血工具。其次是通过公司股权转让的方式，即寻找合适的战略投资伙伴来进行股权投资，从而融得发展资金。既可以是民企之间的联合，也可以找寻资本雄厚的国企、外资来作为股权投资者。当前情况下，民企首选的伙伴应该是具有央企背景或地方政府背景的国企。通过引入这类不差钱的企业来作为股权投资者，既缓解了当前的资金紧张，又没有融资的后顾之忧。而诸如海外PE、产业投资基金等外国投资机构，虽然目前受金融危机影响，出手远不如国企大方，审查环节也更加严格，但这类外资具有丰富的投资和管理经验，引入这类股权投资者，将大大提高公司的投资管理水平，长远来看也是不错的选择。

塑造专业能力谋求合作开发

通过自身专业能力的塑造，使得有资金或有土地的国企或财团主动寻求合作。在市场竞争环境下摸爬滚打多年的民营房企，不论是在产品设计还是对客户需求的感知上都有着丰富的实战经验。如像星河湾、绿城这样拥有独一无二的住宅精品打造能力，而万达、SOHO中国则拥有成功的商业地产开发经营能力，这都是一些原本只负责城市经济适用房建设或压根就没接触过房地产的国企之类的大财团们所急需的。像万科和中粮合作开发北京万科中粮紫苑项目，绿城和海尔联合开发济南全运村项目，不无显示了专业能力+资金和土地这个超级组合的威力。对于万科、绿城来说，降低了开发风险和资金成本，对于中粮、海尔来说，凭借对方的专业能力提高了项目成功几率，缩短了项目开发时间。随着一些民营房企越做越大，自身的资金和融资能力很难满足扩张的需求，依靠专业能力来与资金、土地提供方进行合作开发的例子将越来越多。

以退为进，走农村包围城市路线

根据自身实力，退出竞争激烈的城市或区域，深耕强势对手的空白地区也是民营房企一种可能的发展模式。前三季度的土地市场显示，越是地价高的城市核心地段，土地竞争越是激烈，大国企们更是不惜一切代价也要争到核心地段的一块肉。一线城市的很多土地价格都被抬升到了历史最高点，如果区域房价不在历史高峰点上继续大幅攀升，肯定都是赔本的买卖。可以这样说，一线城市的核心地段已所剩无几，对于大部分民营房企来说，要么是价不可攀，升值潜力有限，要么是竞争不过国企。“打不赢就跑”似乎已经成为一些民营房企的无奈之举。但跑并不是目的，毕竟企业还是得生存发展。转战一线城市的郊区，或二三四线城市的潜力地段，走农村包围城市的道路，选择财大气粗的国企们不屑于拿地的空白地带，深耕精耕以做大做强。以此方式成功的民营房企典范，当属合生创展当年在还算北京郊区的大望路开发的珠江帝景项目，随着城市中心的拓展而收益不菲。此外，碧桂园在三四线城市郊区大面积圈地造城从而迅速扩张，也是一种值得借鉴的避免与强势对手在热点区域正面交锋的模式。

改变定位，不做开发，做服务

从发达国家的经验来看，产业发展的趋势都是最终服务业发展速度最快，所占比重越来越高；从房地产业来看，也是房地产投资开发的比重下降，而房地产关联服务的比重上升。因此民营房企也可以率先尝试战略角色的转型，从房地产的开发者转变为房地产开发的服务者。这种角色定位的转换作为应对新形势的可能选择，其实施具有一定现实条件：一是基于中国未来20年的快速城市化，房地产市场仍是一个不断向上发展的市场，二是基于新加入者虽然财大气粗，但相关能力不足，三是民营房企在实战中积累了不少专业能力。在国外，房地产服务企业的影响和盈利能力并不比开发企业差，并且开发企业的趋势也是将核心职能以外的辅助职能逐渐外包。对于中国房地产服务这块蛋糕来说，未来市场也应该具有很大的发展空间，既可以为开发商提供纵向产业链之间的服务，如前期顾问、产品设计、营销策划和物业管理，也可以为开发商提供融资、土地交易、项目收购等平台型服务。预计未来开发商仅仅是一个资源的组织者而已，任何一个具备整合能力的服务商都可以成为开发商，民营房企如果现在能成功转型为一个专业的服务商，将来重新成为一个成功的“开发商”要比目前容易得多。

面对在资金和土地上占据优势的大国企们，房地产行业“国进民退”似乎不可避免。对于民营房企来说，应该以退为进、避实就虚，以维持企业生存发展。但无论如何，是否能够生存，关键在于自己核心竞争力的打造，对于没有自己核心竞争力的企业，没有人会选择与之合作，也不会在任何区域发展壮大。

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