土地增值税法（二）思维导图

祭夏

2022-07-27

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土地增值税法（二）思维导图

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土地增值税

扣除项目、税额计算一般方法和税收优惠

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思维导图大纲

6、税额计算一般方法

（1）土地增值税的一般计算步骤：

1.扣除项目合计＝Σ5/4/3/2（选择，计算） 2.土地增值额＝应税收入－1 3.增值率＝土地增值额2÷1（找税率，记） 4.应纳税额＝增值额×税率－扣除项目合计×速算扣除系数

（二）增值额的评估确定：

纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税： 1.隐瞒、虚报房地产成交价格的； 2.提供扣除项目金额不实的； 3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的； 4.旧房及建筑物的转让。

5、扣除项目

非房地产开发企业4项

1.取得土地使用权支付的金额

地价+契税+过户费等

逾期开发缴纳的土地闲置费，不得扣除。

2.房地产开发成本

3.房地产开发费用

4.与转让房地产有关的税金

a.印花税，b.城建税+教育费附加

存量房地产转让3项

1.取得土地使用权支付的金额

地价+契税+过户费等

逾期开发缴纳的土地闲置费，不得扣除。

2.房屋及建筑物的评估价格+评估费

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

（1）凡不能取得评估价格、但能提供购房发票，从购买年度起每年加计5％，满一年之后，再满半年按一年算。例：7个月不算1年，1年7个月算2年扣除项目金额＝发票所载金额×（1＋年限×5％）

（2）对纳税人购房时缴纳的契税，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数

（3）对于转让旧房及建筑物，既没发票，又没评估价，税务机关可以实行核定征收。

（1）营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）

（2）增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额

（3）增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额

3.转让环节缴纳的税金

（1）印花税，（2）城建税+教育费附加（3）原买房的契税

转让未开发的土地2项

1.取得土地使用权支付的金额

地价+契税+过户费等

逾期开发缴纳的土地闲置费，不得扣除。

2.转让环节缴纳的税金

a.印花税，b.城建税+教育费附加

税收优惠

1.普通标准住宅的增值额未超过扣除项目金额20％的，免征

2.因国家建设的需要而被政府征用、收回的房地产，免征

3.因城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，免征

4.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房或公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征

5.个人销售住房，暂免

6.企业改制重组，下列暂不征收

1.整体改制，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业。 2.企业合并且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业。 3.企业分设，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业。 4.单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业。

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