资产评估基础（上）思维导图

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2023-05-20

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资产评估基础（上）

学习笔记

资产评估基础（上）

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思维导图大纲

资产评估概述

资产评估的基本概念和特点

概念

资产评估

一般意义：资产评估就是估计和判断资产的价值

专业角度：作为一种专业服务，是由资产评估机构及其评估专业人员依据一定的执业标准对资产的价值进行评定估算的专业化活动

法律角度：《中华人民共和国资产评估法》

评估的主体：资产评估机构及其评估专业人员

评估的课体：包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益等

商誉属于无形资产；资产损失是指某些外部原因对资产造成的价值贬值其他经济权益是指资产权利人拥有的可以用货币计量的经济权益

资产评估专业服务的法律性质

资产评估专业服务受到委托人于资产评估机构依法订立的资产评估委托合同的约束。这种约束包括对资产评估服务行为的本身的约束，也包括对资产评估业务委托和受委托双方当事人的约束。资产评估机构和评估专业人员依法开展的评估行为受到法律保护，并对依法出具的资产评估报告承担相应的法律责任。

资产评估专业服务的内容及成果

内容是指资产评估机构及其评估专业人员对评估对象的价值进行评定估算。这些评定估算行为最终综合体现为由资产评估机构出具的，系统性、规范性的资产评估报告。它是资产评估机构及其评估专业人员针对评估对象发表专家意见的载体和履行评估合同的劳动成果。

资产

资产是特定主体拥有和控制的

1.特定主体可以是自然人、法人或其他组织； 2.依法获得财产权利是特定主体能够拥有或控制相关资产的前提条件，对资产的拥有或控制主要体现在对资产产权的界定和保护上； 3.资产的产权是经济所有制关系的法律表现形式，他包括资产的所有权，以及构成所有权资产占有权、使用权、收益权和处分权等； 4.在现代市场经济下，拥有或控制相关资产，可以是完全拥有所有权，也可以是不拥有该项资产的所有权，但是能依据合法程序实施控制； 5.资产的产权类型不同，为权利人带来的的经济利益通常也存在差异，可能会因此表现出不同的经济价值。

4.土地使用权、融资租入的固定资产、专利的实施许可权、独占许可权、排他许可权、普通许可权； 5.资产的所有权价值一般会高与其使用权价值。这就要求资产评估人员关注被评估资产的产权状况。

资产能够为特定的主体带来未来经济利益

经济资源可以是实体，也可以是无形权利。

未来经济利益表现方面：一是使用资产给特定主体带来的利益；二是通过资产产权的变动给特定主体带来的利益。

资产评估就是通过适当的方法量化这种能力，反映资产的价值

资产是经济资源

经济资源具备有用性和稀缺性特点

资产的价值应当能够用货币计量和反映

特点

公正性

技术保证、组织保证

鉴证性

参考依据；专业责任、民事责任和刑事责任；从事的事价值鉴证，而不是权属鉴证。

咨询性

意见本身并无强制执行的效力；只对结论是否合乎执业规范要求负责，并不对资产业务定价决策负责。

专业性

资产评估的原则

工作原则（职业道德要求）---基本原则

独立、客观、公正原则

技术原则

供求原则

考虑资产的构建成本、资产效用

替代原则

是指价格最低的同质商品对其他同质商品具有替代性。正确使用替代原则是资产评估公正性的重要保证。

预期收益原则

是资产评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。

贡献原则

是指某一资产或资产某一构成部分的价值，取决于其对所在资产组合或完整资产整体价值的贡献，或者根据减少该要素对整体价值的影响程度来确定。

适用于确定构成整体资产的各组成要素资产的贡献，或者当整体资产缺少该要素时将发生的损失。

最高最佳使用原则

法律上是否许可；技术上是否可能；财务上是否可行

评估时点原则

资产的价值会随着市场条件的变化而变化；必须合理选取一个时点作为评估基准日；需要假定市场条件固定在某个时点；资产评估值就是评估基准日的资产价值。

我国资产评估行业的发展

我国资产评估行业的发展历史

1991年--我国第一部规范国有资产评估和资产评估行业管理的行政法规--标志着我国资产评估行业走上法治的道路

《国有资产评估管理办法》

1993年3月--《关于从事证券业务的资产评估资格确定的规定》--必须取得证券评估许可证，规定了从事证券业务资产评估机构的资质条件

1993年12月--中国资产评估协会成立大会召开--标志着中国资产评估行业已经开始成为一个独立的中介行业--开始走向政府直接管理与行业自律管理相结合的道路

2001年12月31日--评估项目的立项确认制度改为核准、备案制--加强行业自律管理的新阶段

2003年--我国资产评估行业成为一个独立的专业服务行业

2005年5月11日--注册资产评估时的注册由中国资产评估协会管理

2014年8月13日--将资产评估师执业资格调整为水平评价类

2016年7月2日--通过《资产评估法》

我国资产评估行业发展特点

我国资产评估行业发展情况

行业自律组织--中国资产评估协会

我国资产评估行业发展特点

改革开放那个催生了我国资产评估行业

服务国有企业成为资产评估行业发展壮大的基础

加强国有资产管理、维护国有资产权益的重要手段应运而生；政府在发展初期赋予评估机构从事国有资产评估这一法定业务

产权市场的形成促进了资产评估行业的发展

包括企业产权市场、技术产权市场、土地产权市场、房屋产权市场等

金融市场的建立加快了资产评估行业的发展

抵押债权评估和不良金融债权评估

政府主导模式推动资产评估行业走向规范化发展

政府主导模式；加强对评估行业的监管

我国资产评估的地位和作用

我国资产评估在市场经济中的地位

是市场经济中不可或缺的专业服务行业

是现代专业服务业的重要组成部分

是我国经济体制改革逐步深化的重要专业支撑力量

资产评估在市场经济中的作用

对促进市场资源优化配置有引导作用

对服务资本市场发展有保障作用

对规范经济秩序有促进作用

对维护各类资产权利主体的合法权益有积极作用

对维护公共利益和对外开放环境下的国家利益有重要作用

资产评估的基础理论

劳动价值论（客观价值论）

理论发展过程

威廉·配第

《赋税论》 “自然价格”：商品的价值 “政治价格”：市场价格

意义：他第一次有意识地把商品价值的源泉归于劳动，并根据劳动决定价值的原理，得出了商品价值量的大小以劳动生产率为转移的结论，及劳动生产率的高低与商品价值量成反比关系

大卫·李嘉图

劳动决定价值

商品决定于社会的必要劳动量；不适当地把适用于农业产品价值决定的法则视为普遍法则。

卡尔·马克思

指出具体劳动构成商品的使用价值，抽象劳动构成商品的价值；商品的价值是由直接导致该商品生产工人的或劳动和间接凝结在商品中的物化劳动构成；它是用社会必要劳动时间来衡量的。

主要内容

商品的两因素原理

使用价值

即物品和服务的有用性；商品的使用价值是由它的自然属性决定；同一种商品还可以兼有各种自然属性，具有多种使用价值。使用价值构成社会财富的物质内容，反映的是人与自然之间的物质关系。商品的使用价值是交换价值的物质承担者。

交换价值和价值

不同的交换对象有不同的交换价值；凝结在商品中无差别的一般人类劳动，就是商品的价值；交换价值是价值的表现形式，而价值是交换价值的基础；商品按价值交换，本质上是生产者之间的劳动交换；它体现着商品生产者之间的生产关系

交换价值、使用价值和价值的关系

相互依存、互为条件的；相互排斥、相互矛盾的。

劳动的二重性原理

具体劳动

劳动的具体形态包括劳动目的、劳动对象、劳动工具、操作方法、劳动成果等。具体劳动创造商品的使用价值。

抽象劳动

即从劳动的抽象形态考察的劳动。这是无差别的一般人类劳动。抽象劳动创造了商品的价值，是价值的实体或价值的唯一源泉。

具体劳动和抽象劳动的关系

两者是生产商品的同一劳动过程的两个方面，在时间上、空间上都是不可分割的。

商品价值量的决定

1.只能由生产商品的社会必要劳动时间决定； 2.确定商品价值量的社会必要劳动时间随着劳动生产率的变化而变化（即劳动生产率越高，所需要的社会必要劳动时间就越少）； 3.商品价值量取决于生产商品的劳动时间，且与劳动时间成正比。

个别劳动时间和社会必要劳动时间

劳动生产率和价值量

价值规律及其作用

单个商品的价值量是由生产该商品的社会必要劳动时间决定的。某种商品总量的价值量是由生产该商品的社会必要劳动时间决定的。

价值规律发挥作用的形式是价格围绕价值波动，价值决定价格，价格反映价值。

市场上出现价格偏离价值的现象原因：受到货币价值变化的影响；价格受到供求变动的影响。

价值规律具有的三个作用：1.自发地调节生产资料和劳动力在社会各个部门之间的分配；2.刺激生产者的积极性；3.优胜劣汰。

对劳动价值论的认识

商品的价值量由社会必要劳动时间决定，商品生产者要想获得生存和发展，必须使生产商品的个别劳动时间低于社会必要劳动时间

商品时使用价值和价值的统一体，没有使用价值的商品就没有价值

价值是交换价值的基础和内容，交换价值是价值的表现形式

商品的价值要转化为价格就必须要依靠市场

一个有序的市场环境至少应当具备两个必要条件

严格实行等价交换的原则

建立比较完备的市场体系

要求我们认清价值的本质是无差别的人类劳动

效用价值论（主观价值论）

理论发展过程（P19）

效用价值论几乎与劳动价值论同时产生，因在产生时劳动价值论处于主导地位，所以没有引起广泛的关注。尼克拉斯·巴尔本（ Nicholas Barbon ）在17世纪中叶提出："商品的价值由效用决定，一切商品的价值来自商品的用途，没有用的东西是没有价值的。"18世纪意大利经济学家斐尔南多．加里安尼（ Fernando Galiani ）在《货币论》(1750)、《商业与管理》(1776）两部著作中认为物品的价值取决于物品的效用和稀缺性。与他同时代的法国经济学家埃蒂耶那·博诺·德·孔狄亚克（E.B.de Condillac ）在《商业与政府的相互关系》(1776）一书中指出物品的价值取决于需要的强度和物品的稀缺性。18世纪中叶英国经济学家威廉·福斯特·劳埃德（ W . F . Lloyd )、芒梯福特·朗菲尔德（ Mountifort Longfield ）等用边际效用解释价值，认为价值是某物品交换其他物品的能力。

到了19世纪上半叶，让·巴蒂斯特·萨伊（ Jean - Baptiste Say )、赫尔曼·海因里希·戈森（ Hermann Heinrich Gossen ）等在前人研究的基础上，比较完整地论述了以消费者心理感觉为基础的效用价值理论。萨伊在《政治经济学概论》(1803）一书中认为效用是价值的基础，人们给予物品的价值，是由物品的用途而产生的，没有用的东西，谁也不会给予价值。在19世纪70年代之前，德国经济学家戈森系统阐述边际效用价值论并为边际效用价值论奠定了理论基础。在1854年，他提出了人类满足需求的三条定理（后被称为"戈森定理")，其主要内容如下：①欲望或效用递减定理：随着物品占有量的增加，人的欲望或物品的效用是递减的；②边际效用相等定理：在物品有限条件下，为使人的欲望得到最大限度满足，务必将这些物品在各种欲望之间作适当分配，使人的各种欲望被满足的程度相等；③在原有欲望已被满足的条件下，要取得更多享乐量，只有发现新享乐或扩充旧享乐。

主要内容

效用的概念

是指商品或劳务满足人的欲望的能力；一种商品的或劳务对消费者是否有效用，取决于消费者是否有消费的欲望以及这种商品或者劳务是否具有满足消费者的欲望的能力；效用不具有客观性

边际效用递减规律及其应用

边际效用概念（P20）--是总效用的斜率

边际效用递减规律

随着商品或劳务消费量的增加，总效用递减的速度不断增加--边际效用是递减的

消费者均衡与效用最大化的问题

消费者效用最大化原则是表示消费者选择最优的一种商品组合，使得自己花费各种商品上的最后一元钱所带来的边际效用相等（即购买的各种商品的边际效用与价格之比相等）

效用价值论和商品价值

商品价值的来源

主观价值（有用性、稀缺性）客观价值

价值量的确定

物品的价值量必须是由决定这一商品的福利的量决定的，是由人们对最后一单位物品的主观评价，最后一单位物品能够满足人的最不重要的欲望及边际欲望的大小决定的。决定物品价值大小是由最小效用决定的。

边际效用的大小是由需求和供给的关系决定的；有用性和稀缺性是决定物品价值的最终因素

价格形成的基本规律

主观评价决定均衡价格

对效用论的认识

意义

可以用效用大小衡量其价值量，这也是为均衡价值论提供了理论基础

局限性

运用效用价值对资产进行评估往往带有一定的主观价值性，导致评估出的价值与客观评价存在一定差异

忽略了交换和交换背后的社会经济关系，过分夸大了效用作用，认为效用决定价值，效用是价值的源泉

供求理论

需求理论

需求及影响需求的因素

经济学上所说的需求，是指在一定时期内，在每一价格水平下，消费者愿意并且能够购买的某种商品的数量。是有支付能力的需求，或有效需求。

影响因素

商品的价格

消费者的收入水平

需求量与消费者收入同方向变化的商品被称做正常商品，两者呈反方向变化的则称为劣等商品

资产评估法律制度与准则

资产评估法律体系概述

资产评估法的颁布实施

2016年7月2日，第十二届全国人大常委会第二十一次会议通过了《资产评估法》

资产评估法律制度体系

以《资产评估法》为统领，有相关法律、行政法规、部门规章、规范性文件以及自律管理制度共同组成的全面、系统、完备的资产评估法律制度体系

相关法律“XX法”

主要规定了涉及国有资产产权转让、抵押、股东出资、股票和债券发行、房地产交易等义务，必须进行评估，以及相关法律责任

行政法规“XX条例”

主要规定涉及国有资产产权变动、房屋征收补偿、矿产资源开采、金融机构抵押贷款、金融机构撤销等业务，必须进行评估

财政部门规章、规范性文件“资产评估XX办法”

财政部进行行业监管，规定资产评估协会负责资产评估师职业资格考试组织和实施工作，细化了资产评估机构的备案管理

资产评估行业自律管理制度

2016年12月，经资产评估行业第五次会员代表大会审议通过，并报财政部审查同意、民政部核准，新的《中国资产评估协会章程》正式生效，共有各类资产评估准则32项

资产评估的主要内容

关于法律调整范围

评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值，、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为

评估对象

无形资产评估

包括专利权、商标权、著作权、商誉等

企业价值评估

是指资产评估机构及评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或股东部分权益价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为

是将一个企业作为一个有机整体，依据其拥有或占有的全部资产状况和整体获利能力，充分考虑影响企业获利能力的各种因素，结合企业所处的宏观经济环境及行业背景，对企业的整体或股东权益公允价值进行的综合性评估

适用于设立公司、企业改制、股票发行上市、股权转让、企业兼并、收购或者分立、联营、组建集团、中外合作、合资、企业租赁、承包、融资、抵押贷款、法律诉讼、破产清算等评估目的

资产损失评估

包括自然灾害损失评估、侵权损失评估及保险评估等

评估主体

是评估机构及评估专业人员

评估机构：先向工商行政管理部门申请办理登记，在领取营业执照后日内向财政部门进行备案

评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。评估专业人员应当加入评估机构，才能从事评估业务

关于评估业务类型

自愿进行的评估

作为委托人，只能委托评估机构来进行评估业务，不能直接委托评估专业人员进行评估

特点：一是委托人自愿委托；二是评估业务由评估机构承接；三是评估报告可以由评估师或者其他评估专业人员签署

法定评估

涉及国有资产或公共利益等事项，以及法律、行政法规规定需要评估的，应当依法委托评估机构评估

特点：一是涉及国有资产或者公共利益等事项；二是法律、行政法规规定需要进行评估，如《证券法》《企业国有资产法》等都有这方面的规定；三是应当依法选择评估机构评估；四是至少两名相应专业类别的评估师承办业务，并且评估报告必须由至少两名评估师签署；五是法定评估档案保存期限不少于年，其他非法定评估档案保存期限不少于15年

关于评估专业人员

概念

包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估人员

国家设置的评估师专业类别有资产评估、地价评估、矿业权评估、房地产估价、旧机动车鉴定估价和保险公估六大类别

评估类职业资格：资产评估师、房地产评估师、矿业权评估师

权利、义务和责任

从业责任

要求委托人提供相关的权属证明、财务会计信息和其他资料，以及为执行公允的评估程序所需的必要协助

依法向有关国家机关或者其他组织查阅从事业务所需的文件、证明和资料

拒绝委托人或者其他组织、个人对评估行为和评估结果的非法干预

依法签署评估报告

法律、行政法规规定的其他权利

从业义务

诚实守信，依法独立、客观、公正从事业务

遵守评估准则，履行调查职责，独立分析估算，勤勉谨慎从事业务

完成规定的继续教育，保持和提高专业能力

对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证

对评估活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密

与委托人或者其他相关当事人及评估对象有利害关系的，应当回避

接受行业协会的自律管理，履行行业协会章程规定的义务

法律、行政法规规定的其他义务

从业禁止行为

私自接受委托从事业务、收取费用

同时在两个以上评估机构从事业务

采取欺骗、利诱、胁迫或者贬损、诋毁其他评估专业人员等不正当手段承揽业务

允许他人以本人名义从事业务，或者冒用他人名义从事业务

签署本人未承办业务的评估报告

索要、收受或者变相索要、收受合同约定以外的酬金、财务或者谋取其他不正当利益

签署虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告

违反法律、行政法规的其他行为

关于评估机构

组织形式、设立条件和设立程序

组织形式

合伙形式

普通合伙企业

普通合伙企业由普通合伙人组成，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。国有独资公司、国有企业、上市公司以及公益性的事业单位、社会团体不得成为普通合伙人。

特殊合伙形式

如果一个合伙人或者数个合伙人在执业活动中因故意或者重大过失造成合伙企业债务的，应承担无限连带责任或者无限责任，其它合伙人以其在合伙企业中的财产份额为限承担责任。合伙人在职业活动中非故意或者重大过失造成的合伙企业债务以及合伙企业的其他债务，由全体合伙人承担无限连带责任

公司形式

有限责任公司

股份有限公司

股东表决权为每一份有一表决权，但是公司持有的本公司股份没有表决权

设立条件

合伙形式的：遵守《合伙企业法》的一般性规定

根据《资产评估法》的规定，合伙形式的评估机构，应当具有2名以上评估师；其合伙人2/3以上具有3年以上的从业经历，且最近三年内未受停止从业处罚的评估师

公司形式：遵守《公司法》的一般性规定

根据《资产评估法》的规定，公司形式的评估机构，应当有8名以上评估师和2名以上股东，其中2/3以上的股东应该是具有3年以上从业经历且最近3年内未受停止从业处罚的评估师

设立程序

评估机构应当自领取营业执照之日起30日内向有关资产评估行政管理部门备案

1.向工商行政管理部门申请办理登记；2.向有关资产评估行政管理部门备案；3.有关资产评估行政管理部门将备案情况向社会公告

评估机构的权力和责任

权利

委托人拒绝提供或者不如实提供执行评估业务所需的权属证明、财务会计信息和其他资料的，评估机构有权依法拒绝履行合同的要求

委托人要求出具虚假评估报告或者其他非法干预报告的情形的，评估机构有权解除合同

责任

评估机构不得有下列情形：不得利用开展业务之便，谋取不正当的利益；不得允许其他机构以及本机构名义开展业务，或者冒用其他评估机构名义展开业务；不得以恶意压价、支付回扣、虚假宣传，或者贬损、诋毁其他评估机构等不正当手段招揽业务；不得受理与自身有利害关系的业务；不得分别接受利益冲突双方的委托，对同一评估对性进行评估；不得出具虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告；不得聘用或者指定不符合《资产评估法》规定的人员从事评估业务；不得有违反法律、行政法规规定的其他行为

评估机构违反上述规定的，由有关评估行政管理部门依法给予责令停业、没收违法所得、罚款的处罚；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任

加强评估机构内部管理。应当依法独立、客观、公正开展业务，建立健全质量控制制度，保证评估报告的客观、真实、合理。应当全面接受监督检查，如实提供评估档案以及相关情况。健全内部管理制度，对本机构的评估专业人员遵守法律、行政法规和评估准则的情况进行监督

完善风险防范机制

关于评估程序

关于委托人选择评估机构

自愿原则；委托人选择的必须是符合《资产评估法》规定的评估机构；协商委托；委托开展法定评估业务，委托人应当依法选择评估机构

关于定立评估委托合同

评估委托合同一般采取书面的形式

关于对承办评估业务的评估专业人员的要求

对受理的评估业务，评估机构应当指定至少两名评估专业人员承办。属于法定的评估业务的，评估机构应当指定至少两名评估师承办

关于评估专业人员对评估对象进行现场调查，收集、核查验证、分析整理评估资料的程序要求

对评估对象进行现场调查，现场调查的手段有询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等，可以根据重要程度采用抽样等方式进行调查。评估专业人员收集的评估资料包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托人、产权持有人等相关当事人获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料。对收集的资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。

关于评估方法的选择、评估结论的形成、评估报告编制的规定

方法主要有市场法、收益法和成本法，除依据评估准则只能选择一种评估方法外，应选择两种或者两种以上评估方法评估机构应当对评估报告进行内部审核。评估报告由至少两名承办该项业务的评估专业人员签名并加盖评估机构印章

关于评估档案保管期限的要求

评估档案的保存期限不少于15年，属于法定评估业务的，评估档案的保存期限不少于30年。个评估机构可以结合自身实际情况，确定本机构具体保管期限，但不得低于法律规定的期限要求

关于评估行业协会

协会性质

特点：自律性组织、社会法人、实行会员制

协会的设立

会员入会

评估机构和评估专业人员加入评估行业协会是法定义务，评估行业协会的自律管理覆盖了所有评估机构和评估专业人员

协会的职责

制定会员自律管理办法，对会员实行自律管理

依据评估基本准则制定评估执业准则和职业道德准则

组织开展会员继续教育

建立会员信用档案，将会员遵守法律、行政法规和评估准则的情况记入信用档案，并向社会公开

检查会员建立风险防范机制的情况

受理对会员的投诉、举报，受理会员的申诉，调解会员的职业纠纷

规范会员从业行为，定期对会员出具的评估报告进行检查，按照章程规定对人员给予奖惩，并将奖惩情况及时报告有关评估行政管理部门

保障会员依法开展业务，维护会员合法权益

法律、行政法规和章程规定的其它职责

评估行业协会之间的沟通协作

会费管理

评估行业协会收取会员会费的标准，由会员代表大会通过，并向社会公开；不得以会员缴纳会费数额作为其在行业中担任职务的条件

会费标准

会费的收取、使用应当接受监督

不得侵占、私分和挪用会费

对协会的监管

评估行业协会应当接受有关评估行政管理部门的监督和社会监督。

评估行政管理部门的监督属于行政监督，就财政部管理的资产评估行业而言，各级资产评估协会要接受财政部门的监管。

社会监督包括新闻媒体监督、社会公众的监督等

违反《资产评估法》规定的，由有关评估行政管理部门给予警告，责令改正；拒不改正的，可以通报登记管理机关，及民政部门，由其依法给予处罚。评估行业协会工作人员滥用职权、玩忽职守或者徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任

关于评估行政管理部门的监督管理

评估行政管理部门的含义

行政机关；财政部

评估行政管理部门的职责

是组织制定各自领域的评估基本准则和评估行业监督管理方法

是负责对各自领域评估行业的监督管理，对评估机构和评估专业人员的违法行为实施行政处罚

是负责对各自领域的评估行业协会实施监督检查，对检查中发现的问题和针对协会的投诉、举报，进行调查处理

对评估行政管理部门的履职要求

不得违反《资产评估法》规定，对评估机构依法开展业务进行限制。

不得与评估行业协会、评估机构存在人员或者资金关联。

不得利用职权为评估机构招揽业务。

资产评估管理

随着市场经济的不断深入发展，政府职能的不断转变，市场机制在资源配置中的决定性作用不断加强，资产评估行业管理已由原来单一的行政管理体制，发展到现在的行政管理与自律管理有机结合，管理主体也由单一的政府部门发展带现在的政府部门与行业协会；行政管理侧重方向性指导、机构资质管理以及执业质量的行政监管，自律管理侧重具体运行以及队伍的日常管理；项目管理也有原来的立项确认制发展到现在的核准、备案制

行政监管

资产评估是由财政部负责监督管理，房地产估价师由住房和城乡建设部、自然资源部负责监督管理，矿业权评估是由自然资源部负责监督管理

财政部门的监管范围

一是资产评估机构及其资产评估专业人员根据委托，对单项资产、资产组合、企业价值、金融权益、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具资产评估报告的专业服务行为

二是财政部门对资产评估行业实施监督管理

监管原则与监管职责范围

监管原则

财政部门对资产评估行业监督管理实行行政监管、行业自律与机构自主管理相结合的原则

监管职责范围

财政部监管职责为

负责统筹财政部门对全国资产评估行业的监督管理

制定有关监督管理办法

制定资产评估基本准则

指导和督促地方财政部门实施监督管理

对资产评估机构从事证券期货相关资产评估行业实施的监督管理

地方财政部门的监管职责为

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）负责对本行政区域内资产评估行业实行监督管理。省级财政部门负责本地区资产评估机构和分支机构的备案管理

资产评估协会的管理职责为

中国资产评估协会依照法律、行政法规、《资产评估行业财政监督管理办法》和协会章程的规定，负责全国资产评估行业的自律管理

地方资产评估协会依照法律、法规、《资产评估行业财政监督管理办法》和本级协会章程的规定，负责本地区资产评估行业的自律管理

资产评估专业人员的监管

其他资产评估从业人员从事对单项资产、资产组合、企业价值、金融权益、资产损失和其他经济权益进行评定、估算，并出具资产评估报告的专业服务行为，应当接受财政部门的监管

资产评估专业人员从事资产评估业务，应当加入资产评估机构，并且只能在一个资产评估机构从事业务

不得签署本人未承办业务的资产评估报告或者有重大遗漏的资产评估报告

资产评估专业人员应当与资产评估机构签订劳动合同，建立社会保险缴纳关系，按照国家有关规定办理人事档案存放手续（不能挂靠）

为取得资产评估师资格的人员，不得签署法定资产评估业务资产评估报告，其签署的法定资产评估业务资产评估报告无效

资产评估专业人员应当接受资产评估协会的自律管理和所在资产评估机构的自主管理，不得从事损害资产评估机构合法利益的活动

加入资产评估协会的资产评估专业人员，平等享有章程规定的权利，履行章程规定的义务

资产评估机构的备案管理

资产评估机构应当自领取营业执照之日起30日内，通过备案信息管理系统向所在地省级财政部门备案

提供的材料：1.资产评估机构备案表；2.统一社会信用代码；3.资产评估机构合伙人或者股东以及执行合伙事务的合伙人或者法定代表人3年以上从业经历、最近3年接受处罚信息等基本情况；4.在该机构从业的资产评估师、其他专业领域的评估师和其他资产评估从业人员的情况；5.资产评估机构质量控制制度和内部管理制度

资产评估机构的备案信息不齐全或者备案材料不符合要求的，省级财政部门应当自接到备案材料5个工作日内一次性告知需要补全的全部内容，并予以指导。资产评估机构应当根据要求，在15个工作日内补正。逾期不补正，视同未备案。

备案材料完备且符合要求的，省级财政部门收齐备案材料即完成备案，并在20个工作日内在下列信息以公函号向社会公开

公开信息包括：1.资产评估机构的名称及组织形式；2.资产评估机构的合伙人或股东的基本情况；3.资产评估机构执行合伙事务的合伙人或者法定代表人；4.申报的资产评估专业人员的基本情况。

资产评估机构设立分支机构的，有资产评估机构向其分支机构所在地省级财政部门备案

资产评估机构的名称、执行合伙事务的合伙人或者法定代表人、合伙人或者股东、分支机构的名称或者负责人发生变更，以及发生机构分立、合并、专制、撤销等重大事项，应当自变更之日起15个工作日内，向有关省级财政部门办理变更手续。

需要办理变更工商登记的，自工商变更登记完成之日起15个工作日内向有关省级财政部门办理变更手续

资产评估机构办理合并或者分立变更手续的，应当提供合并或者分立协议

合伙制资产评估机构转为公司制资产评估机构，或者公司制资产评估机构转为合伙制资产评估机构，办理变更手续应当提供合伙人会议或股东（大）会审议通过的专制决议

资产评估机构跨省级行政区迁移经营场所，应当书面告知迁出地省级财政部门。资产评估机构在办理完迁入地工商登记手续后15个工作日内，向迁入地省级财政部门办理迁入备案手续

迁入地省级财政部门办理迁入备案手续后通知迁出地的省级财政部门，迁出地省级财政部门应同时予以公告

已完成备案的资产评估机构或者分支机构有下列行为之一的，省级财政部门予以注销备案，并向社会公开：注销工商登记的；被工商行政管理机关吊销营业执照的；主动要求注销备案的

注销备案的资产评估机构及其分支机构的资产评估业务档案，应当按照《档案法》和资产评估档案管理有关规定予以妥善保存

财政部建立统一的备案信息管理系统

资产评估机构未按本办法规定备案的，依法承担法律责任

监督检查和调查处理

监督检查

财政部门监督检查的职责划分，财政部统一部署

制定具体办法；组织执业质量专项检查；检查中国资产评估协会履行《资产评估法》规定的职责情况；指导和督促地方财政部门对资产评估行业的检查和必要的专项检查，对本行政区域内资产评估机构包括分支机构进行重点检查

财政部门监督检查工作要求

财政部门开展资产评估行业监督检查，应当由本部门两名以上执法人员组成检查组。组织相关专家进行专业技术论证

调查处理

投诉、举报的行为。资产评估委托人或资产评估报告的使用人对资产评估机构或者资产评估专业人员的不当行为，可以向对该资产评估机构备案的省级财政部门进行投诉、举报，其他公民、法人或其他组织可以向对该资产评估机构备案的省级财政部门举报

投诉、举报的受理。投诉、举报应当通过书面形式实名进行，并如实反映情况，提供相关证明材料。财政部门接到投诉、举报的事项，应当在15个工作日内作出是否受理的书面决定。财政部门受理投诉、举报，应当采用书面审查的方式及时进行处理，必要时可以成立由本部门两名以上执法人员和聘用的专家组成的调查组，进行调查取证。必要时按照资产评估业务延伸调查，并将调查内容与事项予以记录和摘录，编制调查工作底稿。有关证据可能灭失或者以后难以取得的情况下，经财政部门负责人批准，调查组可以先行登记保存，并应当在7个工作日内及时作出处理决定。财政部门根据调查处理具体情况，应当采取书面形式答复实名投诉人、举报人

自律管理

资产评估协会是资产评估机构和资产评估专业人员的自律性组织，接受有关财政部门的监督，不得损害国家利益和社会公共利益，不得损害会员的合法权益

资产评估协会通过制定章程规范协会内部管理和活动。协会章程应当由会员代表大会制定，经登记管理机关核准后，报有关财政部门备案

资产评估协会应当依法履行职责，向有关财政部门提供资产评估师信息，及时向有关财政部门报告会员信用档案、会员自律检查情况及奖惩情况

资产评估协会对资产评估机构及其资产评估专业人员进行自律检查，资产评估机构及其资产评估专业人员应当配合资产评估协会组织实施的自律检查。重点检查执业质量和职业风险防范机制

资产评估协会应当结合自律检查工作，对资产评估机构及其分支机构按照规定每年3月31日之前报送的材料进行分析，发现不符合法律、行政法规和本办法规定的情况，及时向有关财政部门报告

自主管理

资产评估机构应当依法采用合伙或者公司形式，并符合《资产评估法》第十五条规定的条件

机构开展法定资产评估业务，应当指定至少两名评估专业人员承办。法定资产评估业务资产评估报告应当由两名以上承办业务的资产评估师签署，并履行内部程序后加盖资产评估机构印章，资产评估机构及签字资产评估师依法承担责任

资产评估机构应当建立健全质量控制制度和内部管理制度

资产评估机构应当指定一名取的资产评估师资格的本机构合伙人或者股东专门负责执业质量控制

实行集团化发展的资产评估机构，应当在质量控制、内部管理、客户服务、企业形象、信息化等方面，对设立的分支机构进行统一管理，或者对集团成员实行统一政策。分支机构应当在资产评估机构授权范围内，依法从事资产评估业务，并以资产评估机构的名义出具资产评估报告

资产评估机构和分支机构应当在每年3月31日之前，分别向所加入的资产评估协会报送下列材料

资产评估机构或分支机构基本情况；上年度资产评估项目重要信息；资产评估机构建立职业风险基金或者购买职业责任保险情况。购买执业责任保险的，应当提供执业责任保险的保单信息

我国国有资产评估管理

我国国有资产评估管理的基本概念与目的

国有资产的形态

国有资产属于国家所有即全民所有。国务院和地方政府依照法律、行政法规的规定，分别代表国家对国家出资企业履行出资人职责，享有出资人权益。

国家出资企业是指国家出资的国有独资企业、国有独资公司，以及国有资本控股公司、国有资本参股公司

企业国有资产包括：金融企业国有资产和非金融企业国有资产，是国家对企业的各种形式的出资所形成的权益；行政事业型国有资产是国家机关和事业单位依法占有、使用和处分的国有资产，是国家机器正常运行的物质基础；资源性国有资产是国家依法拥有自然资源，包括土地、矿藏、水源、林地、草场、水域等，根据现行法律规定，大多数自然资源属于国家所有

国有资产评估管理的目的

是为了保护国有资产权益，降低代理成本，实现国有资产的保值增值

我国国有资产评估管理的有关规定

企业国有资产评估管理

为规范企业国有资产评估行为，维护国有资产出资人的合法权益，促进企业国有产权有序流转，防止国有资产流失

适用于各级国有资产监督管理机构履行出资人职责的企业及其各级子企业涉及的资产评估项目管理

规定企业在发生改制、产权（资产）转让、以非货币对外投资、合并分立破产解散等经济行为时，应当对国有资产进行评估

收购非国有资产、与非国有单位置换资产等行为必须对相关非国有资产进行评估

经政府或国有资产监督管理机构批准的无偿划转和国有独资企业内部独资企业间的资产变动行为可以不进行评估

为规范国有资产评估项目管理工作，确保企业改制重组、产权流转等工作顺利进行，相关国有资产管理机构颁布并实施了详细的制度措施

将资产评估项目备案表分为国有资产评估项目备案表和接受非国有资产评估项目备案表；以及涉及企业价值的资产评估项目，以维持经营为前提进行评估时，原则上要求采用两种以上方法进行评估，并在评估报告中列示，依据实际状况充分、全面分析后，确定其中一个评估结果作为评估报告使用结果

为更好推动企业国有资产交易流转

采取非公开协议方式转让企业产权，转让方、受让方均为国有独资或全资企业的，按照《公司法》、企业章程履行决策程序后，转让价格可以资产评估报告或最近一期审计报告确认的净资产为基础确定

为规范国有资产评估行为，加强企业国有资产评估报告审核工作

要求各级国有资产监管机构及国家出资企业对企业国有资产评估报告审核、备案时，应依照中国资产评估协会公布的《企业国有资产评估报告指南》进行审核

为进一步规范企业国有资产评估项目的核准工作，提高评估核准工作效率

《中央企业资产评估项目核准工作指引》规定了核准程序

为加强中央企业资产评估管理工作，建立有效监督机制，做到资产评估管理工作规则公开、过程公开、结果公开，防止国有资产流失

为进一步加强评估机构备选库管理，促进评估机构独立、客观、公正执业，维护国有资产出资人合法权益

要求中央企业动态管理评估机构备选库，根据企业业务要求调整入库评估机构数量，选聘评估机构入库，应当签订书面协议。

金融企业国有资产评估管理

为加强对金融企业国有资产评估的监督管理，规范金融企业国有资产评估行为，维护国有资产所有者合法权益

适用于在中华人民共和国境内依法成立，并占有国有资产的金融企业、金融控股公司、担保公司的资产评估项目管理

为进一步贯彻落实《金融企业国有资产评估监督管理暂行办法》，加强和规范金融企业国有资产评估监督管理工作

《关于金融企业国有资产评估监督管理有关问题通知》，明确了评估范围的确定、评估项目的委托、评估备案的管理权限、评估结论的使用和评估机构的选聘等具体问题

为规范金融资产管理公司的资产管理工作程序和资产处置行为，确保资产处置收益最大化，防范处置风险

为规范资产管理公司、资产评估机构和资产评估师在处置不良资产过程中的行为，进一步明确资产管理公司、资产评估机构和资产评估师的职责和作用，促进不良资产处置工作有序进行

中央文化企业国有资产评估管理

为规范中央文化企业国有资产评估行为，维护国有资产出资人合法权益，促进中央文化企业国有资产的有序流转，防止国有资产流失

为进一步规范财政部代表国务院履行出资人职责的中央文化企业以及其资企业国有资产评估工作，促进企业国有资产有序流转，防止国有资产流失

《关于中央文化企业国有资产评估管理的补充通知》，明确中央文化企业国有资产评估项目备案实行分级管理。经财政部批准经济行为的事项涉及的资产评估项目，由财政部负责备案。除依据评估执业准则只能选择一种评估方法外，应当选择两种以上评估方法

行政单位和事业单位国有资产评估管理

为加强行政事业性国有资产管理与监督，健全国有资产管理体制

为规范和加强行政单位国有资产管理，维护国有资产的安全和完整，合理配置和有效利用国有资产，保障行政单位履行职能

为规范和加强事业单位国有资产管理，维护国有资产的安全完整，合理配置和有效利用国有资产，保障和促进各项事业发展，建立适应社会主义市场经济和公共财政要求的事业单位国有资产管理体制

境外国有资产评估管理

为加强和规范中央企业境外国有产权管理

聘请具有相应资质的境内评估机构对标的物进行评估，并办理评估备案或者核准

中央企业及其各级子企业独资或者控股的境外企业在境外发生转让或者受让产权、以非货币资产出资、非上市公司国有股东股权比例变动、合并分立、解散清算等经济行为时，应当聘请具有相应资质、专业经验和良好信誉的专业机构对标的物进行评估或者估值，评估项目或者估值情况应当由中央企业备案

涉及中央企业重要子企业由国有独资转为绝对控股、绝对控股转为相对控股或者失去控股地位等经济行为的，评估项目或者估值情况应当报国资委备案或者准

中央企业及其各级子企业独资或者控股的境外企业在进行与评估或者估值相应的经济行为时，其交易对价应当以经备案的评估或者骨质结构为基准

中央企业在本企业内部实施资产重组，转让方为中央企业及其直接或者间接拥有的境外企业，受让方为中央企业及其直接或间接全资拥有的境内外企业的的，转让价格可以以评估或审计确定的净资产值为底价确定

为加强中央企业境外投机监管，推动中央企业提升国际化经营水平

规定股权类投资项目应开展必要的尽职调查，并按要求履行资产评估或估值程序

为加强国有企业境外投资财务管理，防范境外投资财务风险，提高投资效益

我国国有资产评估项目管理的方式

核准制和备案制

核准制

是指对于国务院或者省级人民政府批准实施的重大经济行为为所涉及的评估事项，以及各级政府认为其他重要评估事项，履行出资人职责的机构对评估项目进行管理，以保证国有资产的评估项目符合相关法律法规规定，并行使出资人权利对评估机构提交的评估报告进行合规性和合理性审核，以保证评估结果的公允性，防止国有资产流失

备案制

是指经履行出资人职责的机构、国家出资企业以及各级子企业批准的经济行为所涉及的评估事项，经其有备案权限的部门进行管理，以保证国有资产评估项目符合相关法律法规规定

备案制度体现了国有资产的分级管理制度

评估报告与评估结果使用要求

当交易价格低于评估结果的90%时，应当暂停交易，在获得原经济行为批准机构同意后发那个可继续交易

《金融企业国有资产转让管理办法》规定，在产权交易过程中首次挂牌价格不得低于经核准或者备案的资产评估结果。如新的挂牌价格低于资产评估结果的90%，应当重新报批

《企业国有资产交易监督管理办法》规定，对按照有关法律法规要求必须进行资产评估的产权转移事项，转让方应当委托具有相关资质的评估机构对转让标的进行资产评估。

产权转让项目首次正式信息披露的转让底价，不得低于经核准或备案的转让标的评估结果

降低转让底价或变更受让条件后重新披露信息的，披露时间不得少于20个工作日。新的转让低价低于评估结果的90%时，应当经转让行为批准单位书面同意

我国国有资产评估项目审核与评审的依据

我国国有资产评估依据资产评估准则进行审核或评审

《中央企业资产评估项目核准工作指引》规定，国资委聘请的专家应当重点审查评估基准日的选择、评估方法、评估过程是否符合相关评估准则的规定

评估机构在评估过程中是否履行了必要的评估程序，评估过程是否完整，是否存在未履行评估准则规定的必要评估步骤的行为

评估报告是否符合《企业国有资产评估报告指南》规定要求

《金融企业国有资产评估监督管理暂行办法》规定，财政部门受理申请后，应当对申请材料进行审查

《中央文化企业国有资产评估监督管理暂行办法》规定，专家评审重点包括审核评估程序和评估报告是否符合评估准则等十方面内容

我国资产评估准则

我国资产评估准则概述

资产评估准则简介

评估准则是评估行业规范发展的重要基础

资产评估准则是资产评估机构及其资产评估专业人员开展资产评估业务的行为标准

使监管部门和行业协会评价资产评估业务质量的重要尺度

是资产评估报告使用人正确理解资产评估结论的重要依据

我国资产评估准则的发展

2001年财政部发布《资产评估准则--无形资产》，这是我国资产评估行业的第一项准则，标志着我国资产评估准则建设迈出了第一步

我国资产评估准则的制定基础

指定主体

财政部负责制定资产评估基本准则。中国资产评估协会负责制定资产评估执业准则和资产评估职业道德准则

咨询组织

财政部--资产评估准则委员会；中国资产评估协会--资产评估准则技术委员会

主要职能包括：审议拟发布的资产评估准则；对资产评估准则体系、结构、体例、立项等提供咨询意见；是对资产评估准则涉及的重大或专业性问题提供咨询意见；对资产评估准则的具体实施提供咨询意见；组织资产评估准则相关的专题研究；推动资产评估准则国际交流等

制定程序

立项、起草、公开征求意见、审议和发布

更新机制

已初步建立起资产评估准则动态更新机制。在财政部指导下，中国资产评估协会结合职业需求和监管需求，及时制定新的资产评估准则项目，对已发布的资产评估准则不定期进行修订

我国资产评估准则体系介绍

准则体系框架

资产评估基本准则

是财政部以及《资产评估法》和《资产评估行业财政监督管理办法》等制定的资产评估机构及其资产评估专业人员执行各种资产类型、各种评估目的资产评估业务应当共同遵守的基本规范

是中国资产评估协会制定资产评估执业准则和资产评估职业道德准则的依据

资产评估执业准则

P78

资产评估职业道德准则

P79

资产评估专家指引

专家指引中的技术方法不是唯一适用方法，因此专家指引不作为评估机构执业的强制性标准，仅做参考

资产评估准则术语

术语不属于资产评估准则

包括评估行业专有术语；经济类术语，有特殊含义需要重新界定的；作为经济类的术语，行业内外以达到共识，可以直接使用

体系的特点

综合性体系

专业性准则和程序性准则并重

资产评估基本事项

资产评估当事人

包括委托人和其他资产评估报告使用人、资产评估机构、资产评估专业人员、产权持有人（或被评估单位）等。

评估委托人

资产评估委托人应当与资产评估机构订立评估委托合同。资产评估委托合同的委托就是评估委托人，受托人则是评估机构，两者是民事合同的当事双方

评估委托人的概念

评估委托人是与资产评估机构就资产评估专业服务事项签订委托合同的民事主体

委托人可以是一个，也可以是多个，可以是法人也可以是自然人

资产评估业务分为法定评估业务和非法定评估业务

涉及国有资产的评估业务

对评估委托人确定的要求

《企业国有资产评估管理暂行办法》第六条规定了各级国有资产监督管理机构履行出资人职责的企业及其各级子企业应当对相关资产进行评估的经济行为

包括整体或者部分改建为有限公司或者股份有限公司；以非货币资产对外投资；合并、分立、破产、解散；非上市公司国有股东股权比例变动；产权转让；资产转让、置换；整体资产或部分资产租赁给非国有单位；以非货币性资产偿还债务；资产涉诉；收购非国有单位的资产；接受非国有单位以非货币性资产出资；接受非国有单位以非货币性资产抵债

该《暂行方法》第八条还规定，企业发生上述经济行为，应当由其产权持有单位委托具有相应资质的资产评估机构进行评估

实践中，有一些地方、企业的国有资产管理部门也将国有资产出租或者承租行为的租金纳入了需要进行评估的情形

《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》对第12号令第八条的规定进行了细化

经济行为事项涉及的评估对象属于企业法人产权范围的，由企业委托；经济行为事项涉及的评估对象属于企业产权等出资对象权利的，按照产权关系，由企业的出资人委托；企业接受非国有资产等涉及非国有资产评估的，一般由接受非国有资产的企业委托

《企业国有资产交易监督管理办法》

企业增资在完成决策批准程序后，应当由增资企业委托具有相应资质的中介机构开展审计和资产评估；投资方以非货币资产出资的，应当经增资企业董事或股东会审议同意，并委托具有相应资质的评估机构进行评估，确认投资方的出资金额

涉及证券服务的资产评估业务

业务包括：为证券发行、上市、挂牌、交易的主体及其控制的主体、并购标的制作、出具资产评估报告；为证券公司及其资产管理产品制作、出具资产评估报告；财政部、证监会规定的其它业务

发生上述资产评估行为，如果按照资本市场的监管要求应履行信息批露义务，由于拟上市或已上市公司时相关信息披露的义务人，一般情况下资产评估应当由拟上市或已上市公司委托，或者由拟上市或已上市公司与经济行为相关的当事人共同委托

涉及司法活动的资产评估业务

业务包括：1.是为司法机关审判提供司法鉴定或者为执行司法判决提供处置参考价的资产评估业务；2.为司法诉讼当事人的诉讼请求提供协助的资产评估业务---可以由诉讼检举方委托

评估委托人的权利与义务

权利

评估委托人有权自主选择符合《资产评估法》规定的评估机构，任何组织或者个人不得非法限制或者干预

评估委托人有权要求与相关当事人及评估对象有利害关系的评估专业人员回避

当评估委托人对资产评估报告结论、评估金额、评估程序等方面有不同意见时，可要求评估机构解释

评估委托人认为评估机构或者评估专业人员违法开展业务的，可向有关评估行政管理部门或者协会投诉、举报，有关评估行政管理部门或者行业协会应当及时处理，并答复评估委托人

义务

评估委托人不得对评估行为和评估结果进行非法干预，不得串通、唆使评估机构或者评估专业人员出具虚假评估报告

评估委托人应当按照合同约定向评估机构支付费用，不得索要、收受或者变相索要、收受回扣

评估委托人应对其提供权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责

评估委托人应当按照法律规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告，不得滥用评估报告及评估结论

《资产评估执业准则--资产评估委托合同》，规定委托人应当为资产评估机构及其资产评估专业人员开展资产评估业务提供必要的工作条件和协助

产权持有人（或被评估单位）

概念

评估对象为股权或所有者权益时，“产权持有人”是指股权或所有者权益的拥有者。与相关股权或所有者权益对应的被投资单位则称为被评估单位

委托人和产权持有人可能是同一个主体，也可能不是同一个主体，资产评估的委托人并不一定是评估对象的产权持有人

权益与义务

在订立资产评估委托合同时，作为签约主体的产权持有人的权利及义务可以在委托合同中直接约定；对不作为委托合同签订方的产权持有人配合资产评估工作的要求，一般可以在委托合同中对委托人应承担的协调工作进行约定

评估报告使用人

概念

是指法律、行政法规明确规定的，或者资产评估委托合同约定的有权使用资产评估报告或评估结论的当事人

如果存在委托人以外的其他使用人，资产评估委托合同中应当明确约定。资产评估专业人员还应在资产评估报告中明确披露评估报告使用人

需要在承接资产评估业务前与委托人对评估报告的使用人及其需求达成清晰的共识，作为合理界定资产评估机构与资产评估报告使用人的责任

除非法律、行政法规规定或者已在承接业务时明确，从委托人处获得评估报告的当事人并不当然成为资产评估委托及成果使用主体

评估报告使用人可以是具体的单位或个人，也可以是某一类的使用人，如委托人指定的代理人（律师等）或合作伙伴等

权益与义务

评估报告使用人未按照法律、行政法规规定或资产评估报告载明的适用范围和方式使用评估报告的，资产评估机构和资产评估专业人员将不承担责任

资产评估目的

委托人计划实施的经济行为决定了资产评估目的

概念与作用

概念

实际就是资产评估业务对应的经济行为对资产评估结果的使用要求，或者资产评估结论的具体用途

作用

评估目的直接或间接地决定和制约着资产评估的条件及价值类型的选择，在整个资产评估过程中具有十分重要的作用

常见的资产评估目的

转让

转让行为所对应的评估目的是确定转让标的资产价值，为转让定价提供参考--是最常见的评估目的

涉及国有资产的转让评估与不涉及国有资产的转让评估

涉及国有资产的转让经济行为包括：国有的产权转让、资产转让、资产置换、非货币资产偿还债务，以及国有单位收购非国有资产等

《资产评估执业准则--资产评估报告》《企业国有资产评估报告指南》《金融企业国有资产评估报告指南》

涉及上市公司的转让评估和不涉及上市公司的转让评估

涉及上市公司的转让包括：转让上市公司股权、上市公司法人资产的转让、置换、抵债以及上市公司收购股权或其他资产等行为涉及的资产评估业务

抵（质）押

抵押--不转移（如不动产）质押--转移（如权利）

贷款发放前设定抵（质）押权的评估

目的是了解用于抵（质）押资产的价值

常见的有房地产抵押、知识产权质押、珠宝质押目的等评估

实现抵（质）押权的评估

目的是确定抵（质）押资产的价值，为其折现或变现提供参考

贷款存续期对抵（质）押资产价值动态管理所要求的评估

目的是监控抵（质）押资产的价值变化，为贷款风险防范提供参考

公司设立、增资

非货币资产出资行为

非货币资产出资评估--可以保障企业股东、债权人以及社会公众的利益

商誉作为不可确指的无形资产只能依附于企业整体存在，不可独立转让

《中华人民共和国市场主体登记管理条例》第十三条：公司股东、非公司企业法人出资人、农民专业合作社（联合社）成员不得以劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权或者设定担保的财产等作价出资

企业增资扩股中确定股东出资金额和股权比例的评估

发行股份购买资产

债权转股权

企业整体或部分改建为有限公司或股份公司

公司制改建

有限责任公司变更为股份有限公司

有限公司变更为股份有限公司时，折合的实收股本总额不得高于公司净资产额

企业采用有限责任公司经审计的净资产账面价值折股变更为股份有限公司时，需要对用于折股的净资产进行评估

财务报告

服务于合并对价分摊、资产减值测试、投资性房地产和金融工具等资产的公允价值计量等评估业务

资产减值测试包括适用《企业会计准则第8号--资产减值》资产的减值测试和适用其他会计准则资产的减值测试

税收

我国在核定税基、确定计税价格、关联交易转让定价等税收领域均存在对资产评估的需求

确定非货币资产投资的计税价值

企业应将股权投资合同或协议、对外投资的非货币性资产（明细）公允价值评估报告、非货币性资产（明细）计税基础的情况说明、被投资企业设立或变更的工商部门证明材料等留存备查

确定非货币资产持有或流转环节所涉税种的税基

抵税财物处置环节的资产评估

司法

司法鉴证评估一般由法院直接委托，评估结论是司法立案、审判、执行的重要依据

司法审判中揭示与诉讼的相关的财产（权益）价值及侵权（损害）损失数额等

主要包括刑事案件定罪量刑中对相关损失的估算；民事诉讼中对诉讼标的财产（资产）或权益价值、侵权损害损失额的评估

民事判决执行中帮助确定拟拍卖、变卖执行标的物的处置价值

人民法院应当委托评估机构进行评估的情形有

涉及国有资产或者公共利益事项的

《企业国有资产法》《公司法》《合伙企业法》《证券法》《拍卖法》《公路法》等法律、行政法规规定必须委托评估的

双方当事人要求委托评估的

司法网络询价平台不能或者在期限内均为出具网络询价结果的

法律、法规有明确规定的

资产评估对象和评估范围

资产评估对象

概念

包括单项资产、资产组合、企业价值、金融权益、资产损失或者其他权益

P93

单项资产

包括流动资产、建筑物、机器设备以及无形资产等

建筑物一般是指人们进行生产、生活、居住或其他活动的房屋或场所，具体评估对象包括厂房、办公楼、住宿楼等房屋以及管道、沟槽等构筑物

资产评估中所述的“单项资产”，并不一定表示是“一项资产”，也可表示若干项以独立形态存在、可以单独发挥作用或以个体形式进行销售、转让和出租的资产

资产组合

是指由多项资产按照特定的目的，为实现特定功能而组成的有机整体

1.对于以减值测试为目的的资产评估业务，评估对象除了是单项资产之外，也可以是资产组或资产组组合。根据企业会计准则的规定，资产组（或称现金流产出单位 CGU )，是企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当独立于其他资产或者资产组产生的现金流人；资产组组合是指由若干个资产组组成的最小资产组组合。 2.对于以交易为目的的资产评估业务，如果某企业拟转让其特定的业务板块，评估对象可以根据交易方案确定为该业务板块所对应资产组合的权益，也可以确定为组成该业务板块的资产组合；对应的资产组合分别为企业与该业务板块相关的资产与负债、企业与该业务板块的各项资产。 3.如果资产组合的评估目的是业务板块的整体转让，评估对象一般界定为资产组合的权益，如所有者权益，资产组合的内容是企业与该业务板块相关的资产与负债；如果评估目的涉及的经济行为只是转让由该业务板块的相关资产组成的资产组合，可以将评估对象设定为该业务板块的各项资产。资产组合不一定构成一个会计主体，在法律形式上资产组合也不一定构成一个企业法人

整体企业

企业价值评估涉及的企业类型通常包括公司制企业或合伙制企业。对于公司制企业，其评估对象包括企业整体权益、股东全部权益和股东部分权益三种。

资产评估对象的组成

企业价值评估的对象的组成

企业价值评估中的评估对象，对于公司制企业，包括企业整体价值、股东全部价值和股东部分价值；对于合伙企业，包括（全部或部分）有限合伙人（LP）权益和（全部或部分）普通合伙人（GP）权益等

将企业作为一个整体进行评估，其评估对象一般为企业的股权。在有些特别情况下可能是企业的整体投资，即股权＋债权

业务资产组评估对象的组成

业务资产组的组成包括相关的单项资产，也包括形成这些资产的资产来源，如股权投资或债权投资等

从资产组成的资产分析角度分析，资产组实现相当于企业的资产

从资产组的负债方角度分析，资产组也有所有者权益和债权权益

业务资产组理解为介于单项资产与企业整体资产之间的一种状态

评估对象的确定

评估对象应由委托人依据法律法规的规定和经济行为的要求提出，并在评估委托合同中明确约定。在评估对象确定过程中，评估机构和资产评估专业人员应当关注其是否符合法律法规的规定、满足经济行为的要求，必要时向委托人提供专业建议

资产评估范围

概念

是对评估对象所进行的详述，包括构成、物理及经济权益边界、约束条件等内容，是资产评估专业人员根据评估目的的界定的对象资产边界，同时也是便于报告的使用人更加清晰地理解评估对象

单项资产

对已安装机器设备的评估，在评估目的要求机器设备原地持续使用的条件下，评估范围通常包含设备本体及附件、基础、安装工程、附属设施等；对于拟变现处置的机器设备，评估范围可能是只包括设备本体及附件，同时还要根据委托约定确定是否包括设备拆除等费用

资产组合

资产组合的评估范围一般是由组成该资产组合的资产构成，当资产组合的评估对象是资产组权益时，其评估范围是组成该资产组合的全部资产与负债。

评估范围一般应由企业根据剥离方案确定，并编制模拟财务报表，评估专业人员应当了解相关剥离方案、履行核查验证义务

整体企业

当评估对象为企业的整体权益、股东全部权益和股东部分权益时，评估范围包括被评估企业的全部资产和负债，包括可辨识的资产和不可辨识的资产（如商誉等）

企业进行股份制改建过程中，当评估对象为企业的可用于出资的资产及负债时，评估范围可包括企业的存货、房地产、设备、专利权、商标专用权、股权等法律法规允许出资的资产及负债，但不包括法律法规不允许出资的资产，如商誉

资产评估范围的确定

应当依据法律法规的规定、实现评估目的的要求，以及评估对象的特点合理确定，并在资产评估委托合同中明确界定，具体评估范围应由委托人负责确定

常见的经济行为对应的评估对象及范围

转让

转让/收购、置换、非货币资产偿债等经济行为，评估对象是相关经济行为对应的标的资产。标的资产可以是企业或业务板块资产组合权益，也可以为单项资产

抵（质）押

抵（质）押行为的资产评估对象为相关抵（质）押物。抵（质）押物可以使企业权益，也可以为单项资产。对抵（质）押物价值的动态管理进行的资产评估，评估对象应当是贷款存续期的抵（质）押物

公司设立、增资

不符合出资规定的资产不能作为评估对象，如劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权、设定担保的财产等

在公司增资时

确定被增资企业股东全部权益价值，作为确定增资金额或持股比例的参考依据

评估对象为被增资企业的股东权益，评估范围为被增资企业的全部资产及负债

确定非货币性增资资产价值，作为确定增资资本的参考依据

评估对象是非货币性增资资产，评估范围是拟用于增资且符合出资条件的资产

公司发行股份购买资产的行为实质是被购买资产的产权持有人以非货币资产对发行股份的公司进行增资

评估范围分别为发行股份公司的全部资产及负债、与被购买评估对象所对应的单项或整体资产

企业整体或部分改建为有限公司或股份有限公司

公司制改建

按照国有资产管理要求，向非国有投资者转让国有产权的，企业的专利权、非专利技术、商标权、商誉等无形资产必须纳入评估范围

有限责任公司变更为股份有限公司

有限责任公司以经审计的净资产账面价值折股变更为股份有限公司的，资产评估对象和范围均是有限责任公司按照《公司法》规定可以作为出资的可辨识资产和相关负债。如果变更中因引进战略投资者而委托资产评估，评估对象应当为有限责任公司的股东权益，评估范围则是该公司的全部资产及负债

财务报告

1.企业合并对价分摊的评估对象应该根据会计准则要求和委托合同的约定确定，可以是被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债，也可以是委托人约定评估的具体的可辨认资产。评估范围是与评估对象对应的资产和负债。 2资产减值测试的评估对象是拟进行减值测试的单项资产或资产组。评估对象为单项资产的，评估范围是与评估对象对应的单项资产评估对象为资产组的，评估范围为构成资产组的全部资产。 3.公允价值计量的评估对象是需要以公允价值计量的相关资产或负债，具体对象应根据会计准则和委托合同的约定确定，可以是单项资产或负债，也可以是资产组合、负债组合或者资产和负债的组合。

税收

以税收为目的的资产评估业务中，评估对象可以为企业股东权益，也可以是单项资产

非货币资产投资的计税价值评估，评估对象是用于投资的非货币性资产

非货币资产持有或流转环节所涉税种的税基评估，评估对象是与所涉税种对应的非货币资产

抵税财物处置评估，评估对象为拟处置的抵税财物

司法

司法审判涉及的资产评估

司法审判资产评估中对诉讼标的财产／权益价值评估的评估对象是相关涉案标的财产

《中华人民共和国专利法》第七十一条规定"侵犯专利权的赔偿数额按照权利人因被侵权所受到的实际损失或者侵权人因侵权所获得的利益确定；权利人的损失或者侵权人获得的利益难以确定的，参照该专利许可使用费的倍数合理确定。对故意侵犯专利权，情节严重的，可以在按照上述方法确定数额的一倍以上五倍以下确定赔偿数额"。"权利人的损失、侵权人获得的利益和专利许可使用费难以确定的，人民法院可以根据专利权的类型、侵权行为的性质和情节等因素，确定给予三万元以上五百万元以下的赔偿。"

最后规定"赔偿数额还应当包括权利人为制止侵权行为所支付的合理开支"。在受理相关评估业务时，评估专业人员应当法律规定的定、顺及涉案专利的特点合理确定评估对象。

民事判决执行涉及的资产评估

民事判决执行中为确定执行标的物处置参考价的资产评估，评估对象是相关执行标的物，可以是企业的股东权益，也可以是单项资产

资产评估价值类型

价值类型的概念

价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。不同价值类型从不同角度反映资产评估价值的属性和特质。不同的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，在数量上往往也存在较大的差异

价值类型的作用

价值类型在资产评估中的作用主要表现为：价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素；价值类型对资产评估方法的选择具有一定的影响，价值类型实际上是评估价值的一个具体标准；明确价值类型，可以更清楚地表达评估结论，可以避免评估委托人和其他报告使用人误用评估结论。

价值类型种类

市场价值

是在适当的市场条件下，自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行公平交易的价值估计数额

(1)"自愿买方"，指具有购买动机，没有被强迫进行购买的一方当事人。

(2)"自愿卖方"，指既不准备以任何价格急于出售或被强迫出售，也不会因期望获得被现行市场视为不合理的价格而继续持有资产的一方当事人。

(3）资产在市场上有足够的展示时间，指资产应当最恰当的方式在市场上予以展示，不同资产的具体展示时间应根据资产特点和市场条件而有所不同，但该展示时间当使该资产能够引起足够数量的潜在购买者的注意。

(4)"公平交易"，是指在没有特定或特殊关系的当事人之间进行的交易，即假设是在互无关系且独立行事的当事人之间进行的交易；从而避免了交易当事人之间由于存在特定或特殊关系，使交易的定价偏离了市场正常的价格水平。

(5）买卖双方"各自理性行事"，指自愿买方和自愿卖方都合理地知道资产的性质和特点、实际用途、潜在用途以及评估基准日的市场状况，并假定当事人都根据上述知识为自身利益而决策，理性行事以争取在交易中为自己获得最好的价格。因此，市场价值既是卖方能够合理获取的最好售价，也是买方能够合理取得的最有利价格，是资产在评估基准日市场上最有可能合理得到的价格。

投资价值

是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值

《资产评估价值类型指导意见》第十七条规定，当评估业务针对的是特定投资或者某一类投资者，并在评估业务执行过程中充分考虑并使用了仅适用于特定投资者或者某类投资者的特定评估资料和经济技术参数时，通常选择投资价值作为评估结论的价值类型

投资价值与市场价值相比，除受到交易标的因素和交易市场因素的影响差异外，其最重要的差异在于，投资价值受到特定交易者的投资偏好或所追求协同因素的影响

在用价值（“使用价值”）

在用价值的评估过程只考虑了部分或者要素资产正在使用的方式和程度及其对所属企业整体或者整体资产的贡献程度，没有考虑该资产作为独立资产所具有的效用及其在公开市场上交易等对评估结论的影响

部分或要去资产在评估基准日正在使用的方式和程度及其对企业或者整体资产的贡献，是影响其在用价值价值量的决定因素

正在使用的方式和程度，是指资产在现状条件下的使用方式及程度，这种使用方式及程度可能是最高最佳使用，也可能不是

在用价值通常表现为评估对象在预计剩余寿命期间可以或可能带来的未来现金量的折现值

清算价值

是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。也可称为“强制变现”

清算价值与市场价值的差异

①清算价值是一个资产拥有者需要变现资产的价值，是一个退出价，不是购买资产的进入价；而市场价值没有规定必须是退出价； ②清算价值的退出变现是资产正在或潜在面临被迫出售、强制变现等非正常市场条件下进行的，这一点与市场价值相比有明显的不同

清算价值的特点

第一，该价值是退出价；第二，这个退出是受外力胁迫情况的退出，而非正常的退出。

残余价值

残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。所谓残余价值，实际是将一项资产拆除成零件进行变现的价值。残余价值实质是改变资产的计价单元后，将组成这项资产的要素分拆为更小的计价单元并估算其变现的价值。

重点表现为

①"拆零"，也就是假定原资产为一个整体计价单元，现在要将原资产的整体计价单元变小，即分拆，也就是"拆零";②"变现"，即要将"拆零"后新计价单元的资产变现，即卖出。

残余价值通常用于整体计价的资产没有使用价值了，需要分析将其拆零后的资产是否还有使用价值的情形。如果有价值，就可以估算将其变现的价值。残余价值通常被用于估算整体资产报废后的"拆整卖零"价值。但这并不是说只有原计价单元的整体资产在报废时才具有残余价值，不报废的资产也有残余价值，只是在实务中，正常使用资产的整体价值一般会大于其拆零变现价值之和，因而不需要估算这种价值

其他价值类型

1.《资产评估价值类型指导意见》规定，执行资产评估业务应当合理考虑该指导意见与其他相关准则的协调。评估专业人员采用本指导意见规定之外的价值类型时，应当确信其符合该指导意见的基本要求，并在评估报告中披露。上述规定实际上是允许评估专业人员根据特定业务需求而选择其他价值类型，只是需要在评估报告中进行充分披露。 2.现实评估实务中的确存在其他价值类型，比较常见的是会计准则中的公允价值。 3.《企业会计准则第39号﹣﹣公允价值计量》中的公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。

(1）有序交易是指在计量日前一段时期内相关资产或负债具有惯常市场活动的交易。强制清算等被迫交易不属于有序交易。 (2）公允价值是指出售该项资产所能收到或者转移该项负债所需支付的价格（即脱手价格，也称退出价格）。

根据《企业会计准则第39号﹣﹣公允价值计量》的规定：

(1）企业以公允价值计量相关资产或负债，应当假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负债的主要市场进行。不存在主要市场的，企业应当假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。其中，主要市场是指相关资产或负债交易量最大和交易活跃程度最高的市场。

最有利市场是指在考虑交易费用和运输费用后，能够以最高金额出售相关资产或者以最低金额转移相关负债的市场主要市场或者最有利市场应当是企业在计量日能够进入的交易市场。由于不同企业可以进入的市场不同，对于不同企业，相同资产或负债可能具有不同的主要市场或者最有利市场。

(2）企业以公允价值计量相关资产或负债，应当采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。

(3）企业以公允价值计量非金融资产，应当考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。

价值类型的选择

影响价值类型的因素

评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，还要考虑价值类型与评估假设的相关性

市场价值类型的选择

当评估专业人员执行的资产评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求，特别是不需要考虑特定市场参与者的特性和偏好，评估目的是为正常的交易提供价值参考依据时，通常应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。

在这种情况下评估专业人员应当关注其评估的"市场价值"所对应的具体"市场"。

投资价值类型的选择

如果评估专业人员在执行资产评估业务时，评估业务针对的是特定投资者或者某一类投资者，评估还必须考虑某﹣类投资者或特定投资者自身的投资偏好或特定目标对交易价值的影响，通常需要考虑选择投资价值类型。

特定市场参与者的目标和偏好可能表现为其自身已拥有的资产与标的资产之间形成协同效应，可以获得超额收益；也可能体现为因自身偏好而可以接受的一般市场参与者无法接受的交易价值。

在评估实务中，评估专业人员在选择投资价值时通常需要说明选择的理由以及所考虑投资价值包含的与市场价值有区别的要素，如发生协同效应的资产范围以及产生协同效应的种类，这是选择投资价值时必须详细披露的内容。

在用价值类型的选择

在用价值实际上并不是一种资产在市场上实际交易的价值，而是计量交易价值的一个方面。一项资产在市场上的实际交易价值一定是综合其在用价值和交换价值之后确定的。

如果专业评估人员在执行资产评估业务时，评估对象是企业或者整体资产组中的要素资产，并且在评估业务执行过程中只考虑这些资产延续评估基准日时的使用方式来确定其价值，评估专业人员需要选择在用价值类型

《企业会计准则第8号﹣﹣资产减值》中，资产减值是指资产的可收回金额低于其账一面价值，可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。

"资产预计未来现金流量的现值"，是指资产在未来使用中可以获得的预期收益的现值，就是该资产在企业管理层目前的经营方式或模式下持续经营的在用价值

清算价值类型的选择

当评估资产面临被迫出售、强制变现或者评估对象具有潜在被迫出售、强制变现等情况时，评估专业人员通常应当选择清算价值作为评估结论的价值类型

抵（质）押物、涉案财产等处置评估，也可以根据评估对象特点及委托条件选择清算价值类型

残余价值类型的选择

当评估对象无法或者不宜整体使用，将其拆解后的零部件还具有使用价值时，评估专业人员通常应当考虑将评估对象拆零变现，并选择残余价值作为评估的价值类型

资产评估假设

资产评估假设的概念与作用

概念

资产评估假设是资产评估结论成立的前提条件

作用

资产评估作为一门学科，与其它学科一样，其理论体系和方法体系的确立也是建立在一系列假设基础上

评估假设实际发挥的正是“化繁为简”抓主要矛盾的作用，即将一项资产交易价格的主要影响因素从实际中抽样出来，研究这些因素对交易价格的影响，忽略一些不必要的因素，提高评估的效率

常见的资产评估假设

常见的资产评估假设的内涵

交易假设

交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。它是假定所有评估标的已经处在交易过程中，评估专业人员根据被评估资产的交易条件等模拟市场进行评估

公开市场假设

公开市场假设是指资产可以在充分竞争的市场上自由买卖，其价格高低取决于一市场的供给状况下独立的买卖双方对资产的价值判断

所谓公开市场、是指一个有充分竞争性的市场。在这个市场中，买者和卖者地位平等，买卖双方都有获取足够市场信息的机会和时间。续卖双方的交易行为都是自愿的、理智的，而非在强制或受限制的条件下进行。实卖双方都能对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断

公开市场假设旨在说明一种充分竞争的市场环境。在这种环境下，资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易案例决定

持续经营假设

通常持续经营假设是采用收益法评估企业等经营主体价值的基础

持续经营假设实际是一项针对企业或业务资产组等经营主体的假设。该项假设一般不适用于单项资产

持续经营假设是假设一个经营主体的经营活动可以连续下去，在未来可预测的时间内该主体的经营活动不会中止或终止

有序清算假设

就是经营主体在其所有者有序控制下实施清算

强制清算假设

就是在公司发生解散事由后，由于股东怠于履行清算义务，人民法院在受理债权人等申请后组织清算组所进行的清算

“破产清算”是企业不能清偿到期债务或者明显缺乏清偿能力，人民法院在受理其企业或债权人的申请并宣告债务企业破产后所进行的清算

原地使用假设

原地使用的价值构成要素一般包括设备的购置价格、设备运输费、安装调试费等

移地使用假设

是指一项资产不在原来安装地继续被使用，而是要被转移到另外一个地方去继续使用，可能会改变使用目的和使用方式

移地续用涉及设备拆除、迁移和重新安装调试等环节

最高最佳使用假设

通常是对一项存在多种不同用途或利用方式的资产进行评估，需要选择其最高最佳的用途或利用方式时所提出的假设

现状利用假设

要求对一项资产按照其目前的利用状态及利用方式进行价值评估

常见的资产评估假设的应用

资产评估假设应用的基本要求

合理性

针对性

在些特定问题具有不确定性，这种不确定性，评估专业人员可能无法合理计量，需要通过假设忽略其对评估工作的影响

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